壹

發(fā)跡于廊坊的榮盛，曾是環(huán)京的帶頭大哥。

自2007年8月8號榮盛老板耿建明在深圳敲鐘上市至今，十年浮沉。同期，現(xiàn)在的環(huán)京一哥“華夏幸福”老板王文學，還是一個迷茫中的年輕人，直到1年后才找到方向。

曾經(jīng)號稱“三四線小萬科”的榮盛，奮斗十年，依舊還沒突破那個千億魔咒。而華夏早已全國榜上有名，早早的邁過千億大關，這不能不讓同為“郊縣小天王”的榮盛焦慮。

2018年的財報顯示，上半年簽約額為400.99億，而今年的目標是過千億，難。為什么？調控。

榮盛和華夏一樣，重倉環(huán)京。

據(jù)數(shù)據(jù)，榮盛土地儲備全國在3495.2萬平米，分別是京津冀、長三角、珠三角。在京津冀區(qū)域，布局土地面積占60%，河北11市全覆蓋。尤其重倉環(huán)京，超過半數(shù)土地。

當前房地產(chǎn)市場處在嚴厲的市場監(jiān)管下，尤其是環(huán)京地區(qū)為調控的重點區(qū)域，而榮盛發(fā)展又在環(huán)京地帶重鎮(zhèn)布局，這很難避免業(yè)績受到調控影響。

這一輪的調控之久，力度之大，程度之深，都讓榮盛始料未及，猝不及防的被套了個牢。

貳

從“河北郊縣天王”向“全國郊縣天王”的方向發(fā)展，榮盛擴張道路也伴隨著“高周轉”這個詞。這個詞在今年總覺得有一種熟悉的味道。

年初有媒體報道，2017年全年的資產(chǎn)負債率為84.5%，共1607.43億，屬于近十年榮盛最高的負債比，歷史最高位，同時，現(xiàn)金流連續(xù)7年為負。

同樣在年初的另一份消息也讓榮盛站到聚光燈下。

1月17日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告，公司總裁劉山因個人家庭資金安排，需要減持股票，以每股12.18元的均價減持252.6萬股，現(xiàn)在的股票價格是8.03元。

但他并不是第一個減持，在2017年榮盛監(jiān)事會主席鄒家立減持150萬股，約1700萬元，同期前后，老板耿建明的弟弟，耿建富減持5萬股。

實際上，從2017年11月17日起，股票質押成為一個公開的秘密，第一大股東榮盛控股于去年12月29日質押14.59億股，質押股份占持股總數(shù)的94.19%。

董事長耿建明于2017年11月17日質押了0.16億股，質押率為2.89%。最終累計質押股份約20.72億股，占總股本47.66%，接近50%的紅線。

地主家也沒有余糧了。

用事實說話，這一波割韭菜的姿勢不錯，操作嫻熟，值得其他房產(chǎn)商學習。

叁

除了股市的故事，還有那熟悉的管理體制。

不知道從哪個公司興起的企業(yè)文化。比如華夏幸福曾規(guī)定員工每天做廣播體操，而榮盛喜歡讓員工排隊“晨誦”，大聲朗誦公司的企業(yè)信條，所謂培養(yǎng)企業(yè)忠誠度。

在榮盛，耿老板是絕對權威，不容置疑，是不可褻瀆的存在。這又讓我想起了那次去碧桂園參觀，墻上掛著的那副楊老板的畫像。

不同的企業(yè)，同一個夢想。

2017年12月4日，榮盛公司股東大會通過了一項辦法“創(chuàng)享計劃”。宇宙第一房企碧桂園的“同心同享”高仿山寨版，熟悉的味道，相同的配方，換了個馬甲。

跟投制度。管理層和公司發(fā)展利益相關聯(lián)，榮盛總部與跟投人共同設立項目公司，規(guī)定跟投人持股比例不超過10%。

明確說明，若項目利潤率低于25%或者項目品質在三星級以下，則跟投人利潤在一定程度上有所扣減。

注意，離職是不可以退出投資的。大家都是一條船上的螞蚱，蹦走？淹死你！

這意味著，項目的速度和賺錢速度相匹配，項目的利潤和個人的利潤成正比。

前車之鑒，后事之師。有人說，人生該經(jīng)歷的事，一件也逃不過。

楊老板的高周轉吃得苦，耿老板也不能差事。于是今年的內部文件就像楊老板的高周轉文件一樣，一不小心流傳出來了。

文件明確提出，下班時間不得早于23點之前。同時學習到了一個新詞，715精神。

每周7天，每天15小時

據(jù)說是一汽公司首創(chuàng)的，由此也看到了榮盛孜孜不倦的跨領域學習精神。據(jù)說內部訓話是這樣的：你們一個個都是老板了，給自己賺錢，睡什么覺！睡覺能賺錢嗎！

我在榮盛的朋友老王曾經(jīng)說過，從負責項目開始，他都會在售樓處準備一床被子，連續(xù)一個月不換內褲也算平常，一直到項目結盤才能休息幾天。

我表示很佩服他的責任心，老王說你可別扯淡了，都是看在錢的面子。

高周轉帶來了高收益，一個項目結盤，負責人拿到一兩百萬普普通通，堅持做完項目的銷售員都能拿到幾十萬。

楊老板證明，收益與風險并存。

高周轉也帶來了頻繁的維權

從唐山榮盛未來城，濟南榮盛國際，臨沂榮盛塞納榮府，臨沂榮盛官邸，徐州榮盛華語城，成都榮盛香榭蘭庭，成都榮盛紫提東郡，廊坊榮盛花語城，香河榮盛白鷺島等等……

從房屋漏水、合同、返租、車位、公攤、社區(qū)規(guī)劃、配套等等一系列的大大小小的問題，走過這個坎，又是一個坎。所到之處，維權狼煙四起。比如非著名事件，香河“墳景房”。

高周轉，一旦轉起來，停下來沒那么容易，太多人不想停，不敢停。

一年高周轉，十萬雪花銀

肆

據(jù)說耿老板說三季度的目標是避免大量拿地，避免大額支出，開始現(xiàn)金為王的階段。

據(jù)中國房地產(chǎn)報上半年統(tǒng)計的全國房企拿地面積漲幅榜30強，榮盛位居23名，同比去年上浮1.58個百分點。

有意思的是，榮盛地產(chǎn)拿地面積增加1.58%，拿地金額卻減少了27.97%。

雖然拿地金額和面積都不高，但數(shù)量不少。拿地總數(shù)34宗，高居第六名，超過同為郊縣天王的華夏。

花小錢，辦大事？不太現(xiàn)實。花小錢只能辦小事。

上半年拿地的位置，總結下來就是兩個字，偏、遠。大量拿新地塊的目的，無非是為了沖刺千億的年度目標。

沒有更漂亮的數(shù)據(jù)，講不出更好聽的故事，怎么能獲得更多的融資。

在這條融資擴張再融資的路上，誰都停不下來。以前大魚吃小魚，現(xiàn)在小魚都吃光了，大魚開始盯上大魚了……

我想起了黑暗森林法則：他人即地獄，就是永恒的威脅。三體人的擴張，對他們而言，只是為了生存，但對地球人而言，就是毀滅！

不擴張，就得死！擴張，還有一線希望！2011年耿老板在激勵大會上講，五年內一定要成為千億房企！如今，資產(chǎn)不到千億規(guī)模的榮盛，負債超過1600億，站在歷史的拐點上，何去何從？

托馬斯·維德講過：前進！前進！不擇手段的前進！

伍

不過，夢想還是要有的，萬一實現(xiàn)了呢？

用賈布斯的話做總結：讓我們一起，為夢想窒息！

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