蜜哥在早上刷牙刷的正爽的時候，注意聽到了廣播里的一條新聞：“碧桂園位于香港馬鞍山的首個住宅項目即將入市，低于市場價14%的折扣大力促銷……”

蜜哥尋思著這是要把降價的大浪波及到香港同胞的架勢？

隔壁來自東北的老王探頭說：啥玩應兒？碧桂園去我老家鐵嶺馬鞍山開發(fā)了？我說你穿你的秋褲，別瞎搭下茬。上班路上順便去協(xié)和醫(yī)院報個名看看耳朵去。

壹

“山重水復中，放出一泓碧。”這是碧桂園位于香港馬鞍山的首個住宅項目“泓碧”的項目名來源。

由此也看出，香港和內(nèi)地的文化差異，通常情況下，天賜/天璽/天府等天字號的項目名更多存在于內(nèi)地。

這個位于馬鞍山的地塊，是碧桂園旗下的附屬公司于2017年9月12號收購了香港宏安地產(chǎn)6成股權，真正意義上第一次進入香港樓市。

該項目面積大約在38.75萬平方呎，每平方呎的樓面地價1.05萬港元。（香港的計量單位，換成成內(nèi)地，1平方米=10.7639平方呎、1元人民幣=1.12港元。）

在香港千呎豪宅都是有錢人才能住的起，換城內(nèi)地，也就90平方左右，祝大家都能住進千呎豪宅。

按照人民幣算，大概每平米地價11萬。這個地價都能超過首都的房價，并且接下來在短短3個月后，該地塊的價格上漲約5成。

但對于的香港樓市而言，這個價格并不貴。

在11月16號，碧桂園的香港營銷總監(jiān)周俊豪正式宣布可以認購樓花，也就是我們熟悉的期房。按照折扣價來算，14%折后的價格約為16497港元/平方呎（約17.75萬），比周邊一手房要低約20，和二手房價格接近。

按照這個價格，該項目的利潤將會大大降低，甚至虧損。為什么要降價？

貳

降價的主要原因是香港樓市政策變化。

在6月份香港特首鄭月娥提出了一系列重磅的政策改革，刺激首次置業(yè)的居民購房意愿。其中重點一項是，開征一手房空置稅，大致相當于房屋總價的5%。

這項政策在內(nèi)地被吃瓜群眾們聊得熱火朝天，卻在香港執(zhí)行了。

9月底，香港又迎來自2002年來的首次銀行加息，引發(fā)部分居民拋售房產(chǎn)。

一系列的組合拳打下來，香港樓價應聲而跌。

10月31號香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署發(fā)布消息：香港樓價指數(shù)在連升28個月，累計升幅45.46后，于今年8月首次下跌0.07%，9月跌幅擴大至1.44%，10月樓市成交量下降接近5成。

被視為樓價參考指標的嘉湖山莊出售的一套房源，其跌幅超過22%。

暫且不論對內(nèi)地的影響，接著說碧桂園。如此冷的香港樓市，即便定位豪宅項目的泓碧，也沒有辦法逆市而上，只能打折走量。

楊老板的香港夢，前途未知。反觀碧桂園內(nèi)地的現(xiàn)狀，讓我想起萬青的一首歌詞：“前已無去處，后不見歸途。”

作為宇宙第一房企，2018年是碧桂園的水逆年，從工地坍塌到工人死傷以及收買同行記者，再到交房質(zhì)量維權，層出不窮的新聞讓其站在風口浪尖上，牢牢占據(jù)了今年自媒體熱點的半壁江山，貢獻了無數(shù)標題。

叁

碧桂園的崛起是一個奇跡。

一個扎根于三四線的家族式企業(yè)，從2012年的476億的銷售額，經(jīng)過5年時間到2017年的5508億，足足翻了10多倍，逆襲成為宇宙第一房企。

從楊國強的語錄里可以看出，他對于農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略理解的非常到位。不同于其他大型房企，碧桂園的項目基本都位于三四線城市和縣城。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，碧桂園的項目遍布全國1051個縣城，而全國也就1349個縣城，碧桂園直接或間接參與了接近77%的縣城，從事實上做到了農(nóng)村包圍城市。

在2016年到2017年的去庫存大背景下，碧桂園借勢成功實現(xiàn)了反超。反超的背后，離不開精準強大的營銷策略。

據(jù)蜜哥的朋友碧桂園內(nèi)部人士老王講，碧桂園的數(shù)據(jù)只是大家看到的最終結果，而實現(xiàn)這個結果的過程中有無數(shù)的購房者實實在在的貢獻。

對于三四線的縣城老百姓而言，碧桂園這種自帶全國十強房企，高端樓盤，精裝交房的房企，滿城盡是碧桂園廣告的沖擊，再加上給你一個五星級的家的想象力。

這些都是當?shù)啬切┻B綠植和景觀都無法區(qū)分的中小房企拍著馬屁都無法企及的高度。相比之下，價格自然會超出地方房企。

蜜哥在十八線縣城的老家曾經(jīng)差點被碧桂園臨幸，至今還清楚的記得去年一個發(fā)小告訴我，那誰，咱老家縣城的房價漲了。

作為一個沒概念沒產(chǎn)業(yè)沒天然資源沒誕生過任何大佬的十八線縣城，穩(wěn)定保持在4000上下徘徊，一直保持起起落落落落落的節(jié)奏。

碧桂園的可能入駐的消息，雖然只是個消息，但全縣的中小開發(fā)商都激動的連夜?jié)q價，震驚了一直對房價保持吃瓜態(tài)度的父老鄉(xiāng)親們。

他們無法理解房價在幾周內(nèi)從4000直接跳到4500，然后5000這樣的漲價方式，并嗤之以鼻，認為開發(fā)商瘋了，最后結果是他們瘋了。

蜜哥老家只是一個縮影，這種縣城的房價可以鏡像到很多地區(qū)，相信也有在看的你。

在去年眾多業(yè)內(nèi)的朋友奔赴各地后了解到的消息，一旦碧桂園進駐的縣城，房價至少高出當?shù)胤績r2-3成以上，這必然會增加當?shù)胤科蟮臐q價信心，從而引發(fā)連鎖的漲價浪潮。

買單的，自然就是當?shù)氐睦习傩铡？梢哉f，碧桂園的銷售額第一，是大半個中國普通縣城的老百姓撐起來的。

肆

物極必反

高歌猛進的2017年為碧桂園創(chuàng)造了宇宙第一的銷售額，也創(chuàng)造了宇宙第一的負債率。根據(jù)披露數(shù)據(jù)，碧桂園總資產(chǎn)1.4萬億，負債1.26萬億，負債率超過90%。

突破了10000億的負債的碧桂園，想要緩一緩。

公開數(shù)據(jù)顯示，雖然2018年上半年總共4124.9億的銷售額仍然力壓恒大和萬科，但實際的利潤只有129.4億，漂亮的銷售數(shù)據(jù)并沒有帶來絕對的利潤，相比而言恒大反而以520.4億的利潤讓吃瓜群眾傻眼。

為什么？

從10月29的一則火爆的消息或許可以得到部分原因。據(jù)當?shù)孛襟w稱安徽碭山碧桂園主動降價，原價5200元/㎡，直接57折賣房，3000元左右出售，全款還會有優(yōu)惠。

10月8號，江西上饒碧桂園10000/㎡的精裝降到7000元/㎡的毛坯房，引發(fā)業(yè)主維權，并出現(xiàn)了標志性的2018中國樓市第一砸。同時，上海浦東南郡的碧桂園也從3.6萬降到2.5萬，同樣引發(fā)前期業(yè)主維權。

2016-2017年土拍價格的不斷攀高，爆炸式的擴張帶來的是極致的現(xiàn)金流壓力，于是誕生了全國皆知的“高周轉”這個詞。

1天出圖紙，2天報建，3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金回籠再投入循環(huán)。土木建筑系的同學老王默默撿起碎了一地的三觀：我特么這么多年的學，白上了。

老人說，手有余糧，心中不慌。早在2015年的時候，現(xiàn)已經(jīng)離職的副總裁吳建斌就勸楊老板要健康負債，后來的事情大家都知道了，吳建斌在2017年1月4日主動離職。

道不同者不相為謀

伍

蜜哥和朋友老王聊天時候講到當年去碧桂園面試的事，面到一半的時候人事突然老王問家境如何，他就知道事情并不是那么簡單。

地產(chǎn)圈有一句玩笑話：“生不進恒大，死不進萬科，生死不進碧桂園。”碧桂園內(nèi)部的“同心同享”跟投制度決定了，只要干不死，就往死里干，一切向錢看齊。

老王說當年號稱日不落的售樓處，燈光從來沒關掉過。

他至今還記得楊主席的話：“我們必須了解人性。人性是自私的，我們選擇管理方法的時候就要認清人性的弱點，不能搞平均主義。誰能給公司創(chuàng)造巨大的利益，我就按照承諾給他分成。”

因錢而聚的碧桂園，2018年1月份至今，股價從19.16到今天的9.6元，蒸發(fā)了近2000億。在如今錢袋子越來越緊的今天，不知道楊老板是否還不忘初心。

彈了彈手上的煙灰，蜜哥掏出手機看了下年初買入的股票，嘆了一口長氣。

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