熔斷，是股市中常用的一個詞。意思是當股價上下波動到一定的數(shù)值后，比如5%或者7%，為了避免停盤風險，會自動暫停交易。

這種方式曾在2016年1月1日實施，僅存活了7天，也是股市最短命的政策，成為笑談。

不過樓市的熔斷機制，你聽過嗎？

壹

調控年年有，今年特別多。

今年是一個調控豐收年，全國各地喜提各種奇葩調控。最近深圳的一個調控政策，引發(fā)了不少人的目光，很有深意。

11月23日，深圳出臺《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)督辦法（修訂草案征求意見稿）》中的第十三條，原文如下：

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房之前，應當合理確定銷售價格，由主管部門對外公布，并通過數(shù)據(jù)共享報市場監(jiān)管部門備案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照經(jīng)備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。確需調整銷售價格并且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

簡單說，就是15%上下浮動的房價，需要提前通知備案。

這個政策發(fā)出的信號讓人琢磨不透，15%的上下浮動有2個可能性。

第一，開發(fā)商可以在15%的區(qū)間進行調整并不會觸碰到紅線。

第二，超過15%，雖然可以申請，但這能不能通過，就不一定了，如果開發(fā)商有相關的智囊團隊，那應該不會傻到去申請。

這不只是指導價，也是領導價。

調控作為我國特色且行之有效的機制，屢次為樓市帶來“健康”運行的發(fā)展勢頭。深圳的這個調控政策的背后是什么？

我們拋開情緒，理智的分析下。調控政策通常對于樓市只有兩個目的，防止?jié)q價和防止跌價，這次是為什么？

貳

對于深圳來說，漲價這種可能并非不存在，但一定是有突發(fā)的利好或多年的價值洼地才可能實現(xiàn)。

比如去年的重慶漲價，比如前年的燕郊漲價等，一定要有很多的大前提。

而深圳市作為一個成熟發(fā)展并在近兩年漲勢喜人的房價面前，已經(jīng)是透支了短期內(nèi)的上漲空間，漲價的土壤并不存在。

即便價格上下有浮動，也只是在某些具有學區(qū)或其他屬性的優(yōu)質樓盤之間會有浮動，整體大的盤面上已經(jīng)沒有上漲的動力。

所以可以確定，這個政策并不是要房價上漲。

是不是防止下跌？我們要深入看一些數(shù)據(jù)，才能更清楚,透過表象看本質。

地產(chǎn)界的金九銀十是全年的一個高潮，房價的走勢在這個階段一般都會到達頂點。但今年，深圳并沒有。

10月份，深圳的新建商品房成交房價數(shù)據(jù)出臺，每平米成交價5.4萬，環(huán)比下降0.02%。從下降比例來看，這并不多，何至于出臺這樣一個政策？

別急，接著看成交套數(shù)的數(shù)據(jù)。

新房

9月新建商品房成交套數(shù)2248套，環(huán)比下降39%。

10月新建商品房成交套數(shù)1835套，環(huán)比下降18.3%。

二手房

9月二手房住宅成交套數(shù)4952套，環(huán)比下降31.3%。

10月二手房住宅成交套數(shù)3787套，環(huán)比下降23.55。

（以上數(shù)據(jù)來源深圳中原地產(chǎn)研究中心）

成交量，創(chuàng)下了20個月以來最低值。

深圳的購房客群大部分處于觀望狀態(tài)，即便二手房出現(xiàn)筍盤，也不像之前沖動下手。除了剛需還在挑挑選選之外，市場陷入下行周期。

直接原因，是深圳的731政策。

7月31日，深圳出臺房地產(chǎn)調控政策，主要包括五個方面：

第一，商品住房對企業(yè)禁售；

第二，增量用地的新商住公寓禁止買賣市場流通，存量商住公寓限售五年；

第三，新購入商品住宅限售3年；

第四，離婚2年內(nèi)無法提供非“假離婚真買房”證明，再購買則算“二套”；

第五，加強市場整頓。

投資客離場，炒房團套牢，剛需猶豫觀望。

成交量的持續(xù)下降，這意味著深圳的房價或難以支撐目前的穩(wěn)定。

時間即將到年關，開發(fā)商面臨還債和年終業(yè)績沖刺的壓力，會不會采取大幅降價來回款的動作，不難想象。

一旦有開發(fā)商大幅降價新建商品房，則有可能引發(fā)新房和二手房業(yè)主的拋售潮，這樣的事，不敢想象！

所以，15%的熔斷機制，正是當下穩(wěn)定買賣雙方預期的一個藥方，至于是猛藥還是春藥，看吧。

叁

熔斷機制并不是第一次見，2016年的東莞15%，蘇州6%-12%，南京8%-12%，今年的寧德6%漲停機制，都是采取類似的方式。

不同的是，這次是深圳，所以才會引發(fā)人關注。

以上幾個城市的樓市走勢曲線，在推出漲停和跌停政策后，目前房價走勢穩(wěn)定。

可以推測一下，深圳此次出臺15%的政策是經(jīng)過調研后認為可行才推出，并非盲目試錯，并且正式執(zhí)行的可能性很大。

深圳代表的是一線城市，無論哪種調控政策，都有可能被視為政治正確的風向，其他地方會有選擇的學習和模仿。

如果深圳的政策通過執(zhí)行，那代表整個國內(nèi)樓市的預期會發(fā)生變化。

就目前的國內(nèi)樓市來看，房地產(chǎn)是經(jīng)濟的壓艙石，這個階段不管房價是漲還是跌，都會引起不可控的穩(wěn)定風險，所以接下來的房價走勢也會有跡可循。

同樣，在房住不炒的大前提下，深圳也變相給了剛需的上車指南，那就是哪里的房價跌超了10%-15%，就可以考慮酌情入手了。

肆

房事無小事，越調控越漲的怪圈讓人們不再相信房價會跌，市場給的教訓足夠大也足夠痛。

調控深水區(qū)，觸及到的利益越來越多。開發(fā)商和剛需的、地方與開發(fā)商的、投資客和炒房團的。看上去有條不紊的調控，水面下或許是暗流涌動。

但是普通的購房客是矛盾的。

這個階段到底要不要買房？買哪里的房？買了不會被套??？不買萬一又要漲了怎么辦？專家這么多，聽時寒冰還是任大炮？多還是空？房價進入下半場還是剛拉開大幕？

無數(shù)人在心底吶喊：到底房價還TM漲不漲了？！

給個痛快的，答案是我也不知道，不同地區(qū)房價走勢和區(qū)域價值不同，誰能給全國房價一個蓋棺定論？時寒冰不能，謝國忠不能，任大炮也不能。

不過作為一個地產(chǎn)老炮兒，可以對剛需和投資客以及炒房團各送上一句話，字字真心。

剛需，在能力范圍內(nèi)，就近能買哪里買哪里，畢竟買的是個家。

投資客，首選核心城市的城市核心。

炒房團，該哪玩哪玩去。

伍

年齡越大越覺得，讀書是個好事。

讀書雖然不能給我答案，但可以讓學會思考，也可以讓我不用出門，不用穿越，縱覽古往今來上下五千年的事。也讓我知道太陽底下沒有新鮮事。

比如互聯(lián)網(wǎng)上著名的話癆癌晚期的作者說過一段話：

凡是總須研究，才會明白。我翻開歷史一看，這歷史沒有年代，歪歪斜斜的每頁都寫著“仁義道德”幾個字，我橫豎睡不著，仔細看了半夜，才從字縫里看出字來，滿本都寫著兩個字“韭菜”。

---魯迅：對，我說過

什么房價漲跌，想那么多干嘛，洗洗睡吧。

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