姐夫最近很苦惱

因為老王被他媽催婚，他已經決定把買房提上日程，天天催著我給他找合適的地方買房，就像到了更年期的不是他媽而是他。

昨天又談到這個話題，姐夫表示老王你再說就割羽絨服斷義，不過鑒于老王后來陳懇的態度以及請姐夫吃了一頓海底撈，我決定接下來分析一些城市給蜜財經的粉絲們，順便給他參考下。

咱們今天就先聊聊天津。

壹

“九河下梢天津衛，三道浮橋兩道關。”

這是形容天津的地理面貌，一條海河加上眾多支流把天津分割成大大小小的板塊，所以天津道路的特色在于沒有正南正北，都是圍繞水路來做的建設。

在天津你找人問路很難聽到往南還是往北走，而是往左還是往右，可以很好的分辨是不是天津本地人。

天津和北京格局類似，城6區加環城4區加遠郊6區（包含濱海新區）。作為四大直轄市之一，天津是北方除北京之外發展最成熟的地區。

作為直轄市，從本身的城市定位上首先就占據了優勢。作為直轄市能夠享受的待遇和福利不言而喻。

舉個最大的栗子：拿大家都重視的高考來說，天津和山東省享受的名額是一樣的。號稱高考天堂的天津，2017年的考生是5.7萬人，而山東是58.3萬人，北京6萬多人。

還有，天津是自命題。

人數決定成敗。天津一本錄取線為25%，河南才9.48%。千軍萬馬過獨木橋的山東、河南、河北等高考大省一直對天津獨占的資源非常不忿。

再加上北京房價的擠壓，所以天津成為北漂最多選擇置業的城市，北漂用腳投票投出來的。

尤其是5月16號的海河計劃，一天吸引了30萬人落戶，三天內就有將近100萬人咨詢，一周內幾百萬人申請，創造了人才引進的記錄。

最有標志性的是作為離北京最近的武清，又有高鐵加持，更是被那些優質的北漂大軍生生創造出一個名校，楊村一中。

貳

天津這座城市充滿了個性，姐夫在天津生活過很多年，從以往生活過的城市中，天津是我最喜歡的城市。因為這個城市充滿了人情味，滿滿的生活氣息，節奏緩慢，生活很放松。

各個城市都有自己的別稱，比如北京市帝都，深圳市魔都、天津的別稱是哏都，就是相聲里捧哏的哏。

相聲是天津人的魂，閑暇時光，找個茶館喝著茶嗑著瓜子聽相聲是很多本地人的習慣，老天津人的記憶。

比如很知名的馬三立那句“逗你玩兒”，還有前些年電視劇里楊光的那句“嘛錢不錢的，樂呵樂呵得了。”還有引領了相聲回歸的郭德綱，以及楊少華、蘇文茂、高英培、范振玉……一大串都是天津人。

所以，天津人很能白話，而且嗓門極大，非常熱情，外地人一般都有點不習慣。

對女性和男性的稱呼也很另類。比如女性就叫姐姐（結界）、年齡大的叫老姐姐（結界），男性就叫大哥二哥等等，聽起來很親切。

衛嘴子除了能說，也能吃。

天津著名的小吃很多，狗不理當屬第一，但實際上并不那么好吃。好吃的還是那些民間小吃，比如嘎巴菜、煎餅果子夾果bir、老豆腐油條、大麻花、崩豆、炸糕等等幾十種。

天津還有句俏皮話：借錢吃海貨，不算不會過。緊靠渤海灣的城市，海鮮既新鮮又便宜，海鮮下市的時候，來一兜子皮皮蝦，大螃hai，小日子ber美。

因為一些歷史原因，天津城市的建筑非常有特色，既有異域風情也有中式建筑。像意式風情商業街、中式古文化街、集合了多國特色建筑的五大道等等，非常漂亮，也是姐夫最喜歡溜達的地方。

所以在天津生活的話，日子可以過得很舒服。舒緩的節奏加上直轄市提供的保障，讓本地人很戀家。

有句玩笑話說天津“最好吃的早點在樓下，世界的盡頭是楊村”。女孩嫁人，跨轄區的算異地戀，出小區的算遠嫁，最好是同一個小區，樓下的鄰居更好。

同樣，因為慢節奏的大環境的影響，天津對于房子的概念僅限于居住，炒房的熱度并不高。

相比北京的房價而言，在天津買房的門檻比較低，不過在2016年-2017年，因為京津冀一體化的利好政策和大的房價板塊輪動的因素，房價也經過了一波高峰期。

叁

天津的整體規模很大，姐夫就不一個個的細說，說下基本信息，詳細的可以后臺留言討論。

先說下城區。天津老城區6個，分別是和平區、南開區、河東、河西、河北區、紅橋區。為什么沒河南區，講真，我不知道。

老城區的優勢在于教育，天津最好的學校，市五所分布在和平區、南開區和河西區。

后來為了平衡各區，又成立了四所學校，統稱市九所。比如最著名的南開中學，就培養了兩位總理，周總理和溫總理，是天津當之無愧的重點。

因為天津的教育制度，每個區是獨立運營的，學生考學基本上是在本區內，不可以跨區。而老城區又作為一個整體，基本上不接收其他區的學生，所以很多人為了孩子上一個好學校而選擇老城區。

導致老城區的房價一直保持高位，尤其是和平區和河西區這兩個發展最好的區，優質的學區房單價也有突破10萬的。

如果你資金有限，沒有太高的學校要求，完全沒必要在城區。

其他片區也有一些好學校，比如武清的楊村一中、寶坻一中、塘沽一中、渤油一中等，都還可以。

城六區外是環城四區，東麗、西青、津南、北辰，從名字上就可以看出，他們分別位于天津的東南西北四個方向。

環城四區目前經濟發展最好的是西青區，發展的勢頭不錯。有著像張家窩、中北鎮這樣的產業園。

房價也不高，2萬左右還是有挑選的空間。對于從北京出來的北漂，這樣的房價上車壓力會小不少，不過姐夫覺得如果不是工作在這邊，環城四區有點雞肋，通勤時間太久會不方便。

環城四區外面就是遠郊六區，武清區、寶坻區、寧河區、薊州區、濱海新區、靜海區。這六區除了濱海新區之外，之前都是天津周邊的縣，統稱為四郊五縣，近些年才逐漸劃歸成區。

目前最有熱度的地方三個，武清區高鐵新城板塊、靜海區的團泊新城板塊、濱海新區中新生態城板塊。

武清高鐵新城板塊的優勢在于離著北京最近，高鐵直達新城區，通勤方便時間也短，30分鐘的通勤事件，比較適合那些長期北京工作，但買不起北京又不想離著太遠的北漂。

靜海團泊新城板塊的優勢在于門檻低，1萬以內就可以買到剛需盤，加上團泊湖這個自然保護區，當地的環境非常好。但不適合北漂，因為沒有軌道交通，通勤時間無法保障。比較適合天津本地上班，無力在城區購買的人。

濱海中新生態城板塊的優勢在于地鐵即將通車，一萬六七的房價也不算高，適合那些準備扎根在天津的北漂，又可以享受地鐵的便利，每天不用花很多時間在路上，享受生活的人。

當然還有像津南區的海教園板塊和武清楊村一中板塊這樣的教育比較熱門的地區。還有像寶坻區高鐵新城的概念板塊等。就不一一說了，更詳細的可以在后臺留言。

肆

說完具體的片區，再說說整體的房價趨勢。

天津房價上漲，一方面是本身城市發展的結果，再加上一部分北京外溢人口的帶動。

有的小伙伴不知道，天津人口高達1500多萬，是全國第八大人口城市。但為什么沒存在感呢？實際上在天津生活的人可以感受到，除了老城區之外，其他地方并沒有感受到那么多人。

真正的原因是很多為了孩子考試而把戶口落在天津，但人并沒有在天津工作，而是在北京，甚至在外地，只在天津落個戶。

今年5月30號的海河英才計劃，一天30萬人落戶，三天內一百多萬人咨詢，一周內幾百萬人申請，天津落戶的火爆需求可見一斑。

當然，天津政府也知道，所以后來才出臺了落戶的相關限制和后期的預防措施，避免只落戶，人不過來就業，帶動不了天津發展。

對于天津房價的未來走勢，姐夫不能說一定漲或者跌，這不是我一句話的事。咱們可以根據一些事實和數據做推演。

首先是天津的GDP，因為17年濱海新區GDP統計口徑改變的事件，導致GDP嚴重縮水，再加上作為工業城市，持續的去產能和環保的影響，直接導致全國GDP第6變成第8名。

今年前三季度天津GDP容量1.46萬億，增速3.5%同樣不顯眼。

不過從天津的這次人才引進來看，至今大概發放了8.4萬人的準遷證，證明天津的吸引力不容小覷，只是如何把人才轉化為成生產力，這個還要時間來驗證。

整體上看，不管是全國第6還是第8，在北漂可選擇的大城市里面，整個北方只有北京和天津兩個選項，北京4萬起步的房價某種程度上已經主動屏蔽掉了很多北漂。

在京津冀一體化政策和北京房價擠出的效應下，天津的人口由虛向實的轉變是一個必然結果，大量人口進來工作和消費，必定拉動經濟的增長。

在前兩年的去產能的影響和濱海新區擠水分之后，可以看到天津逐步走向正軌，這是一個好現象，證明天津的經濟在復蘇。

房價的走勢短期看政策，中期看土地，長期看人口。

只要天津對外地人口的吸引力一直在，房價長期看還是穩中有漲，階段性的波動不要奇怪，在全國目前都這樣，所以這個階段買房才更要慎重，才能夠篩選出真正有價值的地方。

伍

北漂這么多年，很多的同事朋友，在北京上車無望之后，天津也不失為一個不錯的選擇。

北漂不易，剛需更不易。

一個家庭最重要的資產就是房子，只有在自己布置的房子里才能感受到家的溫暖。希望大家都能買到合適的房子，早點住進屬于自己的小窩。

當然，除了天津之外，其他城市后面也會慢慢分析。篇幅和精力有限，沒有詳細到每個片區，等后期成立了專門的房產群之后可以多聊聊。

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