限購1年多，從種種跡象看，限購越來越嚴(yán)，房票的門檻一直沒有放松。怎么辦？

后臺有些焦慮的粉絲說，主要是擔(dān)心未來房價反彈，想著不管怎樣，先買一個公寓上車，等限購解除了，大不了賣掉公寓再買住宅，這樣就算漲價了，也不會虧太多，兩不耽誤。

那咱們就聊聊公寓和住宅到底區(qū)別在哪，適不適合投資和自住。

壹

首先說說公寓的優(yōu)勢

面積小、總價低、部分有挑高的可以做二層增加使用面積，還能注冊公司。最重要的是，不限購。

這么看確實是上車的不錯選擇。但凡事有利有弊。我們看看公寓和住宅有哪些區(qū)別。

如圖所示，公寓和住宅的區(qū)別有很多。

買賣繳稅高：在同等價位下，公寓的持有成本與住宅不成正比，商水商電都比民用的高1倍，購買的時候稅費高。而且，到了出售階段，公寓要繳納的各種稅費更高。

有多高？

算個賬，個人出售公寓，應(yīng)交納增值稅及其附加稅、所得稅、印花稅、土地增值稅。

應(yīng)交增值稅=交易總價÷（1+5%）×5%

應(yīng)交附加稅=應(yīng)交增值稅×12%

應(yīng)交所得稅=（現(xiàn)交易總價-原購總價-合理成本）×20%

印花稅為總交易價的萬分之五

公寓在出售的時候，雜七雜八稅費加起來，一般都會超過15%，即便增值漲了點錢，沒準(zhǔn)等交完稅還得倒貼點。

增值速度慢：同樣的地段，公寓的增值速度一般都比不上住宅。當(dāng)然，公寓并非都不好，像北京CBD周邊的公寓，回報率確實很高，但一般也買不到。

沒有燃氣：市面上目前在推銷的大部分公寓，都是居住類的。但大部分公寓不支持燃氣，國家出臺了一系列的政策，嚴(yán)格控制公寓通燃氣。

真正居住以后就會發(fā)現(xiàn)，沒有燃氣，做飯是個問題，在自己家只能吃外賣，想必也不是很舒服。

水電費高：比如商業(yè)水費5.5元/噸、電費1元/度，住宅水費2.7元/噸，電費0.47元/度。

冬天取暖是個問題，即便有電取暖，電費又是個問題，因為是商用電，夏天更費電。同樣，水費也高出不少。

安全性：住過公寓的都知道，公寓通常是開放式管理，任何人都可以隨意出入，這就有一定的安全隱患，如果有孩子的家庭更是如此。

舒適度：一層十多家住戶，兩部電梯上下等的時間比較長。戶數(shù)多，戶型自然也不會太好，沒有陽臺、朝向差、室內(nèi)采光不好等。

還有涉及到自身落戶和孩子上學(xué)等問題，包括貸款年限短導(dǎo)致的月供額度比較高，未來40年以后續(xù)約的問題等等。

多數(shù)人買公寓的原因，尤其是年輕人，只是當(dāng)時那一刻看到了樣板間的精裝修、拎包入住、高品質(zhì)的單身貴族生活的一時沖動。

當(dāng)然，如果純粹是只為了居住，不考慮以上這些因素的剛需除外。單純從居住性價比考慮，公寓確實給不少人提供了最低的門檻。

貳

住宅限購后，市場上還出現(xiàn)了一種投資類型的公寓，一般開發(fā)商都會承諾，包租，每年按照百分比返現(xiàn)給你，并且都是一次性返的。

最低的返租金比例都超過6%，高點的達到8-10%。

甚至還有一些公寓產(chǎn)品，除了返租之外，還承諾5-10年以后原價收回，號稱零風(fēng)險理財類公寓。

這些公寓的噱頭很誘人，這相當(dāng)于買了一個長期的理財產(chǎn)品，并且沒有任何風(fēng)險，收益相當(dāng)穩(wěn)定。事實是這樣嗎？

公寓包租的前提是周邊的商業(yè)成熟，并穩(wěn)定。商業(yè)成熟穩(wěn)定的前提是，周邊需要聚集大量的人群。

在目前國內(nèi)市場，除了部分一二線城市的核心地段之外，大量的二三四線城市的公寓，都不具備出租的能力，住宅都還空著呢。

當(dāng)公寓租不出去的時候，每年給你的租金，其實就是你和后來買公寓的人，本金加上開發(fā)商后期收回來的貸款。

可以說拆東墻補西墻，相當(dāng)于龐氏騙局。有很大的概率兩三年后開發(fā)商不返錢了。

如果開發(fā)商不返了，怎么辦？有人說我們有合同呀。

實話講，目前大部分的公寓返租合同，其實都是三方協(xié)議，在細則條款里，都會隱藏一些退路。大多數(shù)人不懂協(xié)議，甚至也不會仔細看。

所以，即便開發(fā)商不返了，你真的能因為這幾十萬，耗費大量時間和精力去法院打官司嗎？一般人也做不到。

資金緊缺的階段，開發(fā)商的所有承諾，都需要打一個折扣。你看上他的利息，他看上你的首付和貸款。

當(dāng)然，并非所有公寓一棒子打死，哪種公寓有購買的價值？

叁

地段：交通便利、核心地段、周邊有產(chǎn)業(yè)集群或高端人群集中或?qū)W校等地方，成熟地段的公寓比較好出租，而且租金回報率也不錯，租戶相對穩(wěn)定。

租金回報率：一般買公寓都是為投資，那就要算算租金。

按照國際上專業(yè)的理財標(biāo)準(zhǔn)，一個物業(yè)的價值與投資是否匹配的標(biāo)準(zhǔn)是15年，即15年內(nèi)可以收回投資的物業(yè)是更有投資價值的。

也就是說，準(zhǔn)備購買一個公寓時，不妨首先計算下15年內(nèi)靠租金能否收回成本？

當(dāng)然，不是必須15年回收才能買，國內(nèi)很多公寓達不到。其實很簡單，只要前期租金能覆蓋你的月供，這就是非常不錯的。因為隨著物價貶值，租金每年都在增長的。

明確一下，公寓的價值在于長期持有，因為交易成本太高。所以不要對公寓抱有短期投資的想法。

最好的購買公寓理念是以租養(yǎng)貸，出租十多年后，相當(dāng)于白得一套房子。

整體來看，買公寓相當(dāng)于一個理財產(chǎn)品，公寓的溢價率很低，但出租回報率比較高，可以穩(wěn)定獲得收益。

所以，買之前要調(diào)查清楚公寓周邊的出租情況，綜合考慮價格、交通、物業(yè)、開發(fā)商品牌等多方面因素。

肆

目前部分二三線公寓的火爆是一種假象，主要是因為住宅限購。

當(dāng)然，如果你本身有一套住宅，再去投資一套公寓，這沒問題。不過像北京已經(jīng)禁止個人買賣公寓，即便有好的產(chǎn)品，同樣也沒資質(zhì)。

如果是首次購房者，最好還是攢攢錢，或者等等政策松動，選擇住宅。在當(dāng)前的大形勢下，房價短期內(nèi)不會有大的變動。

公寓有隱患，購買需謹(jǐn)慎。

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