70大中城市，竟然有63個在上漲？什么情況？

消息一出，跳出來一票靠賣房為生的專家，什么樓市回暖，什么再不買房又要漲價，什么年底不買房，一年又白忙等等。一個個說的煞有其事信誓旦旦慷慨激昂催人尿下。

不明真相的剛需們聽到消息后瑟瑟發抖，怎么肥事？說好的房價普天同降呢？說好的樓市下行周期呢？說好的政策市場探底呢？這就到底了？哪個專家來解釋一下？

作為一名非著名地產專家，姐夫我覺得還是有必要把這個事情完整的解釋一下，免得被數據和那些大忽悠搞得焦慮睡不著，萬一再沖動立馬跑售樓處買套房，那就太冤了。

壹

首先，新聞中提到的70個大中城市的新建商品房房價數據。

問題是，新建商品房的房價數據。

新建商品房=新房、一手房。而新房的銷售價格，我想大家還有人記得前段時間，某城市降價未遂的消息吧。

這里姐夫給大家普及個小的知識點。新房的房價想要出售，首先要拿到一系列的證件，才能合法出售，而最后一個證件叫，“商品房（預）銷售許可證”。

這個證件的意思是，開發商想要賣多少錢，需要去房管局做價格備案，并不是張嘴就來，是需要有房管局審核，符合市場需求的。

當然，“市場需求”需要打上引號。

之前吧，因為種種能說和不能說的原因，房價備案基本上都能通過，所以很多人都有一個誤解，以為開發商的房子，隨便標價，實際上不是，是有監管部門的。

而目前的房價趨勢需要平穩過度，所以數據上需要看得過去，要穩，再加上我之前說過的，限價這個政策在有些城市其實已經取消，高價房的數據也會拉高新建商品房的整體價格。

好，解釋完大家心里就有點13數了。新建商品房的數據，某種程度上和康師傅的包裝袋上面“圖片僅供參考”有異曲同工之妙。

房價漲跌看什么？

認真讀過之前文章的同學們應該記得，我說過別看數據，想要知道你家房子漲跌，你嘗試把房子掛到中介一段時間，看看多少人問，真正要買的人心理價位在多少，這就是市場底。

新房代表不了真實的房價，新房代表的是對房價的預期，就目前來看，新房的房價數據根本不值得參考，房價數據失真。

那我們看看，二手房的數據是什么樣的

11月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲，但二手住宅價格持續下降； 廈門、北京、無錫、杭州、寧波、福州、鄭州、天津、廣州、溫州、金華、石家莊、深圳、泉州、上海、合肥、海口二手住宅銷售價格指數環比下降。

北京、上海、廣州和深圳分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%，而10月份，北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

這是真實的二手房市場反應，四大一線城市連續2個月依然持續降價趨勢，也是近4年來的首次。依舊是處在下行周期之中，保持好觀望和關注，除非有絕對必要，不然穩住，別浪。

那根據什么推斷入手時機？

想要了解入手時機，就要隨時了解對房價會產生影響的重要因素，才能把握住大致的時機，不抄底，但也不要接盤。

下面說一下需要重要關注的因素。

貳

首先最重要的是錢，咱們看看央行往市場上投放貨幣的動態。

17日，央行開展了1600億元7天期逆回購操作，全部實現凈投放。央行稱，這是為對沖稅期、政府債券發行繳款和金融機構繳存法定存款準備金等因素的影響，維護銀行體系流動性合理充裕。

簡單介紹名詞：逆回購=往市場放水。反之，回購就是貨幣回收，市場貨幣縮水。

市場放水的因素對房價絕對有根本影響，這個是共識，比如08年的4萬億。

但是這次不太一樣，為什么？從10月26日到12月14日，央行連續36個工作日停做逆回購，這是史上最長的一次停止逆回購的時間。

表明了央行的態度，即便是強調貨幣適度寬松的前提下，依舊對貨幣政策采取謹慎放水的行為。當然，除了逆回購之外，還有其他的放水通道，都是什么情況？

10月底以來，到期的三筆MLF均被等額續做，沒放水。

名詞解釋：MLF的意思是中期借貸便利，大白話就是中長期抵押貸款，一般3-6個月最多1年。

11月末SLF余額下降，意味著央行投放的沒有回籠的多。

名詞解釋：SLF的意思是常備借貸便利，大白話就是短期抵押貸款，一般1-3個月。

11月PSL有凈投放，但僅僅255億元。

名詞解釋：PSL的意思是抵押補充貸款工具，最常見的就是棚改。前兩年大量的棚改資金就是通過PSL投放的。重要的放水工具，利息低時間久，3-5年。

11月以來共有2200億元中央國庫定存到期，央行迄今為止只新開展1000億元操作。

中央國庫定存，這是央行把自己財政富余的錢，花不了存到商業銀行的定期存款，賺利息。相當于我們自己存定期到銀行，到期了，但是只取出來一部分，剩下的還存著。

以上種種對于貨幣的政策來看，雖然不能說貨幣緊縮，但也絕對談不上寬松。所以，在目前的貨幣環境下，房價沒有上漲的催化劑和助推器。

除了錢之外，還有什么重要的因素會影響房價？你想的沒錯，政策。

叁

事實證明，國內的樓市，就是政策市。這點所有人也已經達成了共識，比如08年開始的房價上漲，比如14年開始的房價下跌，還有15年的上漲和今天的下跌。

近期引起熱議的一件事，就是在12月12日，國家發展和改革委員會發布《關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，支持建筑業、房地產業營業收入大于300億元的企業進行發債融資。

這個通知讓多數人解讀為可能會松綁，但是2天后給予官方的回復。

12月14日，國家發展改革委就宏觀經濟運行情況舉行發布會。國家發改委政策研究室副主任兼新聞發言人孟瑋表示，國家發改委貫徹落實黨中央和國務院關于房地產調控決策部署的態度是堅決的、一貫的，在核準企業債券過程中，我們將嚴格執行房地產調控的相關政策。按照中央精神，目前只支持有關棚戶區改造、保障性住房、租賃住房等領域的項目，并不支持商業地產項目。

說明政策的高壓一直存在，所以才會如此即使和效率的對市場的解讀做出快速反應，短期內不會有任何變化。

12月13號，政治局會議，這是國內最重要的會議之一，對2019年的經濟展開研究，一字未提房地產，是4年來首次。

意味著，房地產暫時保持的穩定狀態，不適宜過度討論。

另外，因為前幾年一直在談房地產長效機制，今年沒提，會不會明年會發生新的變化，這個無法判斷，只能等“中央經濟工作會議”的召開或許會有答案。

而縱觀全國的調控政策，基本上保持不變，除了承德進一步收緊購房資質，遼寧出臺鼓勵棚改貨幣安置的政策外，其他城市政策保持平穩。

綜合來說，政策方面也沒有放松的跡象。

還有什么在影響房價走勢？數據。

肆

國家統計局14日發布數據顯示，今年1~11月，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1~10月回落0.8個百分點。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。

單月的數據來看，今年的9、10、11月，全國房地產市場單月銷售面積已經出現連續三個月的同比下調。

市場的后力不足，這同樣也是2019年房價走勢的關鍵點，即便想要保持目前的平穩，能保持多久也是個問題。

另外，11月還有一個數據很值得思考。

數據顯示，2018年11月份社會消費品零售總額為35260億元，同比名義增長8.1%。這一增速數據不僅比上月低了0.5個百分點，更創下了2003年5月以來的新低。

但是11月有一個重要的消費日，雙十一。

淘寶天貓平臺“雙11”成交額首次突破2000億元大關，最終定格2135億元；京東“雙11”活動期間累計下單金額超1598億，同比增25.7%；蘇寧易購全渠道訂單量增長

11月在雙十一這樣的數據加持下，社會消費依舊創造新低，消費動能不足，也變相說明了消費意愿和消費能力都在下降。

原因和房價也有直接關系，房價的穩定同樣關系到消費的意愿。再加上目前的裁員潮和降薪潮等等大環境，都在說明，經濟形勢依舊嚴峻，房價不可能逆勢上漲。

綜上所述，假設一旦放開，會出現什么后果？房價上漲、剛需恐慌買入、炒房客瘋狂拋售套現離場、不可逆的暴跌。

所以，房價穩定下行周期還會持續，保持平靜，按照目前房價微跌5%-15%之間的數據來看，即便參照之前的房價暴漲，也是在跌超30%之后，才掉頭上漲。

房價還未觸底，只需要盯好你所在的城市，即便買在回暖周期，也比買在下跌周期來的踏實，萬一抄到山頂，就要付出一生的代價。底在哪，誰也不敢說知道。

最后強調一句話：剛需買房不容易。那些號稱知道房價底部的專家，放過剛需吧。

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