“李嘉誠又跑了？”

來源 | 投資家（ID：touzijias）作者 | 劉曉月

李嘉誠又跑了？

日前，李嘉誠旗下公司長實集團發布了一則公告。公告顯示，由長實集團子公司所持有的成都南城都匯項目賣了，接盤方為一家名為RZ3262019 Limited的公司，股東分別為禹洲集團控股有限公司和成都瑞卓置業有限公司，各占股50%。

老李賣出的這宗地塊，可是當年聞名的“成都地王”。公開消息顯示，長實賣出的成都該項目地塊，為2004年10月底李嘉誠旗下的和記黃埔以21.35億元總價拿下，成交樓面價1030元/平米。據媒體報道，這宗地的成交總價，使其成為當時成都乃至西部的地王，足以見該項目在成都的分量。

那么，老李究竟從這筆交易中套了多少錢呢？2004年，南城都匯項目的1036畝土地，李嘉誠付出的代價是21.35億，樓面價僅1030元/平。2020年，土拍市場上南城都匯項目的周邊土地，樓面價均已超過2萬。根據披露資料顯示，長實集團此次賣出價為10.12億美元（約人民幣71億），通過出售該項目，長實集團未經審核利潤為港幣38.11億元，將作為該集團的一般營運資金。

顯然，這就是老李玩的捂盤惜售的套路了，一宗地塊，在他手里囤了16年，是個種子，都能長成一棵大樹了！

遙想當年，在拍下這宗地塊時，老李還信誓旦旦地承諾要打造城市標桿、提升成都人民生活水平。

當時在和黃公司網站上，關于南城都匯的描述是這樣的：“總建筑面積逾244萬平方米。項目將發展為大規模高級住宅社區……整個項目將分期動工興建，第一期已于2007年中推出。”

還有知情人士在當時透露，和黃將在１０３６畝的土地上開發“一個全新的香港城”，不僅將運用香港一些先進的理念開發住宅，還將開發具有香港風情的商業物業。

然而，就在成都人民等著老李圓上自己畫著的大餅時，卻總是發生各種“意外事件”。每當南城都匯屢次要開盤的時候，但巧合總是發生，比如來一場突發大火，雖然火勢很快撲滅，“并無人員傷亡”，但卻無法正常開盤等。

接連不斷的意外大火讓購房者們在等待開盤的路上一等再等，這塊土地也“技術性”地突破政策一捂再捂。

業內人總結了老李發財的套路：出最少的錢買最好的地，屯最久的地來蓋最垃圾的房。

其實老李的這宗成都地塊并不是囤的最久的。縱觀老李在內地的布局，無論是北京、上海、廣州、深圳，還是重慶、長春、成都、珠海、武漢等，項目開發時間一般都很長，七八年都算短的，許多地塊升值幾倍，10多倍，甚至100倍。

相比老李這種躺賺的模式，國內開發商，包括老李的這個接盤者，所采用的“高周轉”模式，顯然是要費力少賺錢的多。但后者不是不愿，不是不能。

一

進擊的黑馬：2020決勝千億目標

那么話說回來了，老李的接盤俠，到底是何方神圣？

禹洲地產，雖然只是中等體量，但卻是野心不小。

禹洲地產，創立于1994年的福建廈門，2009年于香港聯交所主板上市，2011年躋身“中國房地產企業50強”，2016年將總部搬遷到了上海。

2016年是個轉折點，在此之后禹洲地產明顯加快了擴張步伐，2017年喊出千億目標，開始全面進擊全國，營收也從100億元級別飛躍到200億元級別。

在2019年度業績會上，禹洲地產的創始人及董事局主席林龍安還放出豪言：“禹洲地產肯定將在2020年完成千億規模。”就在上個月，禹洲地產還把公司改名為“禹洲集團控股有限公司”。

那么禹洲能否實現2020年的小目標？從1-5月份累計銷售金額307.4億元，同比增長44.39%，完成率30.7%的表現來看，禹洲還是有一定壓力的。

所以禹洲才急吼吼地接受了老李的地塊，而且因為財力不足，還靠長實集團墊付了24億的貸款。

這塊地雖然被老李吃的只剩三成，但是仍然能為禹洲提供向上攀登的機會。資料顯示，南城都匯項目計劃為8期開發，歷經整整16年，至今第7、8期仍然沒有對外銷售。據統計，該項目總體可售單位為2.33萬套，至今去化1.65萬套，仍有0.68萬套代售。

這些0.68萬套房源代售，這些房源均為現房狀態，接手之后能夠立刻上馬銷售，且該項目所在的城中心區域新盤稀缺，過往開盤銷售成績均名列前茅，如今再推盤，只要售價合理，銷量無需擔心，為禹洲迅速回血。

二

擴張的背后：財務指標10年最差

這幾年來，唱著千億口號的同時，禹洲地產也一路攻城略地、瘋狂拿地。

2019年上半年，禹洲共計拿地14幅，耗資141.3億元，超過2018全年80.5億元的拿地總額。其中合肥包河區S1901地塊、成都錦江三圣鄉華新村地塊分別溢價121％和134％，遠遠高于行業水平。

就拿禹洲從成都拿的那塊地來說，禹洲地產以134.39%溢價，18400元/㎡的樓面地價競得錦江區琉璃廠板塊的地塊；但和禹洲同一天競價的碧桂園，拿下的另一地塊溢價為34.07%。

然而，雖然看似風光，禹洲地產背后也是危機暗藏。

高溢價拿地的背后，是不斷攀升的負債率。禹洲地產的財務杠桿始終維持在80%之上居高不下，2019年總負債已飆升至千億以上。最新數據顯示，報告期內，禹洲地產的總資產為1464.35億元，總負債1177.08億元，凈資產287.28億元，資產負債率80.38%，凈負債率為65.64%。

另外，禹洲地產為了融資“補窟窿”，還加大了發債力度，但融資成本也不斷增加。2019年其融資成本達7.12%，較上一年的6.02%上升了1個多百分點。根據統計數據顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%，相對來說，禹洲地產的融資成本已處于行業平均水平之上。

2016到2019年間，禹洲地產業績從140億升到751億，翻了5倍多，但企業的各項主要財務指標卻是10年來表現最差。

圖片來源：證券之星地產

禹洲的毛利率，已經連續三年下降。禹洲2016年、2017年、2018年其毛利率分別為36.27%、35.4%、30.72%。而2019年，禹洲地產毛利率又下降至26.21%，上市以來歷史最低。

想當年，禹洲地產曾經還憑借其長年30%以上的毛利率，被行業冠以“小利潤王”之稱，如今卻是今時不同往日。

除了毛利下滑之外，禹洲2019年的平均凈資產收益率17%，還不及2011年的19%，年化凈資產收益率亦同。

三

標普差評、業主維權

今年，標普給了禹洲一個負面評價，還遭到了后者的手撕。4月17日，標普將禹洲地產的評級從“BB-”下調至“B+”,展望為“負面”。標普認為，禹洲地產的去杠桿化前景不明朗，收入增長可能會放緩。其杠桿率在2019年進一步惡化后，預計未來12個月內或將不會恢復。

但是禹洲邱于賡卻指責標普“雙標”。他說，標普給予公司的指標與其他公司有別，持雙重標準，加上早前評級機構降級幅度較大，但其他公司財務指標相比禹洲相近，甚至更差，降級幅度卻相對較低，令公司感到不公，故決定不再與標普合作。

后來，標普服了軟，發布公告稱，應發行人要求，撤銷禹洲地產的“B+”長期發行人信用評級和該公司高級無抵押票據的“B+”長期發行評級，但展望仍為“負面”。

“內憂”之外，還有“外患”。禹洲還面臨著來自業主的拷問。

2019年7月，一位三次實地看房的顧客在網上憤怒吐槽馬橋禹洲府項目。“其他房子漏水是滴水，禹洲府你們是流水！嘩啦嘩啦的淌水！房間和門外都流成小溪了！買房子送景觀瀑布+小溪！”

此外，禹洲·濱之江樓盤的項目也遭到業主“討伐”：外墻涂料脫落，直接砸下來的那種。各種消防設備也都缺損。交付大半年了也一直不維修，管理團隊屢次換人，根本叫不動施工單位。裝修質量更是一塌糊涂，家中所有房間木地板都發霉，衛生間防水也形同虛設。大產證也半年了還沒下來，想賣都賣不掉。

禹洲雍賢府同樣“交房即維權”，如合同條款0賠償、墻體發霉、車庫積水嚴重、實體與樣板間不一致等等。有業主還曬出了買家秀與賣家秀：

無論如何，對于企業而言，不僅要做大，更要做強。對于現在的禹洲而言，當務之急是改變自己“外強中干”的尷尬，既要追求規模，也要兼顧安全、利潤與質量。

參考資料：

杠桿游戲 《李嘉誠成都套現71億背后：“神秘”接盤者禹洲的危與機》

智趣財經社《李嘉誠“賣員工”跑路引維權，禹州地產這個背鍋俠不好當》

地產同學會《評級下調，維權潮不斷，禹洲的千億目標能否實現......》

債市觀察《手撕標普？470億債券“另類閩系房企”禹洲地產被降級，直斥評級雙標》