8月7日，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《指引》），正式確立了REITs（即不動產投資信托基金）的制度體系。自2002年提出構想，到2020年確定配套政策，市場期盼已久的REITs終于落地。作為不動產證券化的重要手段，REITs不僅為中小投資者打開不動產項目的良好投資渠道，也將幫助政府與企業盤活存量資產、提高實體經濟質效。

在此背景下，海航投資11億元買下紐約曼哈頓地產項目的操作備受關注——8月5日，海航投資發布公告，擬以10.89億元收購公司股東海航控股所持的恒興聚源59%的份額，而后者，正是海航從事境外REITs項目的主體。受政策紅利影響，海航投資隨后股票漲停，其背靠海南自貿港的優勢，以及操盤REITs的過往經驗，賦予外界更多想象。

歷經18年終于落地

2020成中國REITs元年

在探討海航投資收購恒興聚源之前，先讓我們把鏡頭對準REITs——被炒得火熱的不動產投資信托基金，到底是怎樣的金融產品？

用專業術語說，不動產投資信托基金，是通過發行收益憑證匯集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

用通俗的話講，是隔壁老王買下一間商鋪，假設每月能產生1000元租金，一年便有12000元租金收入。這時老王亟需用錢，他便用商鋪做為REITs產品，12000元租金便是產品的利息。假定金融機構認為每年5%的利息會有投資人買單，那么商鋪REITs產品定價就是24萬元。隨后，金融機構把24萬元的產品拆成一定份數，賣給市場上的投資者，如此一來，老王拿到24萬現金，投資者擁有了5%的年收益。

根據以上分析，我們可以清晰得出REITs的優點：不用出售不動產，便能盤活資產，獲取海量資金；而投資者也能購買低門檻與流動性強的REITs產品，獲得不動產增值收益。

事實上，優點多多的REITs并不是新鮮事物，自上世紀60年代在美國推廣以后，迅速從早期的房地產領域，拓展到酒店、商場、工業地產、基礎設施等，儼然是專門投資不動產的成熟金融產品，上市發行的REITs市值超1萬億美元。經過半個多世紀的長足發展，REITs產品更在全球40多個國家和地區發行開來。

中國REITs起步較晚，雖早在2002年就有部分信托公司創設相關產品，但國內監管部門到2007年才開始對中國REITs市場的監管規則做出嘗試，到了2011年國內出現首個REITs專戶產品。

2020年則是中國REITs確立制度體系的元年，相關部門接連發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，被業界視作基礎設施REITs的制度體系正式確立，中國REITs向前邁出了重要一步。

增投恒興聚源

海航投資開啟長遠布局

回到海航投資增投恒興聚源。根據8月5日公告，海航投資10.89億元收購海投控股持有的恒興聚源 59%股權。交易完成后，海航投資將間接持有恒興聚源66.14%基金份額，并合并恒興聚源報表。

資料顯示，海航下屬的恒興聚源是一支股權投資基金，于2015年7月設立。海航設立恒興聚源的初衷，便是深耕美國房地產投資基金。為了進軍美國市場，恒興聚源選擇了美國一流的房地產開發商鐵獅門。

鐵獅門更有來頭，作為全球頂尖的商務樓宇開放商，它旗下的知名地標包括紐約的洛克菲勒中心、克萊斯勒中心、巴西里約熱內盧的溫圖拉雙塔等。

此后，恒興聚源與鐵獅門合資成立一家合伙企業基金，花費1.92億美元投資曼哈頓 34 街 REITs 項目，預計2022年三季度完工。此番海航投資增投恒興聚源，便被外界解讀10.89億買下紐約曼哈頓地產項目。

分析完恒興聚源，再看海航投資。海航投資原名“億城股份”，原是一家以地產為主的綜合類公司。2013年房企進入去庫存化周期，億城股份被協議轉讓給海航資本，從此開啟戰略轉型。更名海航投資后，公司處置低效資產“瘦身”，并開始涉足基金、信托、保險等金投業務，并于2015年成功發行上海證券交易所第一單、資本市場第三單類REITs產品——上海浦發大廈資產支持專項計劃。

也就是說，瞄準了REITs業務的海航投資，早已擁有成熟的基金管理團隊，并與多家金融機構開展過類REITs合作。比起“臨陣磨槍”、靠外部招聘搭建REITs團隊，海航投資無疑更具先發優勢。

至此，我們可以梳理清楚海航投資增投恒興聚源的內在邏輯。在海航投資看來，恒興聚源是曼哈頓34街REITs項目的境內投資主體，收購其股權，不僅能推進公司在REITs業務的發展，直接增加境外REITs的投資規模；也能發揮公司在該領域的項目經驗，實現業務協同。

不容忽視的是，海南自貿港建設也增強了海航投資對強化REITs業務的信心。6月1日，《海南自由貿易港建設總體方案》明確提出，支持海南發展房地產投資信托基金（REITs），這無疑給予海航投資更大的政策紅利與機遇。

身處REITs風口，海航投資增投恒興聚源的時機可謂恰到好處。

REITs風口將至

海航投資給予外界哪些想象空間？

通過以上分析，我們可以清晰發現，海航投資的REITs業務具有先發優勢。

發軔于美國的REITs雖然從房地產市場起家，卻最終在基礎設施領域大放異彩。資料顯示，在三大交易所上市的REITs有220多只，其中美國基礎設施REITs市值占比最大，超過20%，這是中國選擇以基礎設施資產作為推出公募REITs試點的原因之一。

另一個原因則在于，在“房住不炒”的指導之下，酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目，暫未入選試點范圍，反倒是基建投資試點，有望一定程度改變主要靠財政主導的局面。

但是在海南，因自貿港建設需求，在政策制定上更具彈性和創造力，其明確支持房地產投資信托基金的新規，無疑給本土企業海航投資以巨大的先發優勢——在增投恒興聚源后，海航投資能迅速啟動房地產投資信托基金的業務探索，并提前搶占身位，完成業務布局，并有望領跑REITs版塊。

從公司運作來看，曼哈頓34街REITs項目屬于境外美元資產，未來收益以美元回流，將優化公司資產幣種結構，平滑匯率風險；收益回流之后，海航投資還能通過恒興聚源進行再投資、或者開展自貿港建設相關合作，可謂一舉多得。

從平臺建設來看，海航投資將成為國內同時擁有境內類REITs和境外REITs實戰經驗的上市公司，豐富的項目實操經驗、縱跨中西的全球視野、放眼全球的投資理念，或將構建體系完整的商業閉環，打造出海南自貿港的REITs平臺。

尚在起步階段的中國REITs，前景一片大好，業內專家認為，REITs市場規模有望達到數萬億人民幣，而這，正是海航投資的廣闊天地，可以“大有作為”。