三個家人，早年大哥在北京買房，因婚姻關系不穩定擔心離婚，于是購房時將房子產權登記在了三弟的名下，后來又改在二妹名下。多年后，他想將房產讓渡給前妻，經法院調解，二妹同意配合過戶。三弟卻突然介入，主張房子是他的，并且提供了出資等證據。不得已，三個人只好對簿公堂，打了兩年多的官司。

近日，北京市第一中級人民法院對這起房屋買賣糾紛進行了二審判決。

糾紛產生：老三主張房產是自己的

北京在明律師事務所的黃艷律師作為三人中老大的代理律師，參與了一審、二審的整個過程。

據其介紹，大致的案情是這樣的。

事情的起源還得從2007年談起。當年，三人中的老大決定在北京買房，但因為自己的婚姻出現了一些問題，擔心離婚的他“多了個心眼”，將房產登記在了自己三弟的名下。

2009年，他移民美國，2016年底回國。出國之前，他將自己在國內的公司、房產和幾張銀行卡一并交給了老三，讓其代為打理，未還完的房貸也由老三代為從其留下的財產中支取。

前幾年，老三定期給老大匯款，但后來老大發現，老三有侵占自己財產的行為，基于心中的不安，2015年，他安排將房產過戶到了二妹的名下。過戶的過程比較順利，老三并沒有提出所有權等方面的異議。

房子的事情似乎“落聽”，就此告一段落了。

不想，兩年后波瀾突起。2017年，老三出具一份《證明》讓二姐簽字，承認房子產權歸他所有。事后，自稱是被迫簽字的老二于2018年初又出具了另外一份《證明》，內容是證明涉案房子的產權歸自己哥哥，也就是家里的老大所有。

2018年6月，老大向法院提起房屋買賣合同糾紛之訴，要求老二歸還房子的產權，讓渡至自己前妻的名下。經法院調解，老二同意配合，在約定日期前完成房子的產權過戶。

得知調解書內容后，老三起訴至法庭，表示自己才是涉案房屋的實際所有人，房子是自己委托哥哥購買，自己才是涉案房子的實際出資人。

雙方各執一詞，持續了兩年多的官司由此拉開序幕。

最關鍵的問題：房屋的實際購買人是誰

房子到底歸誰所有？

首先，房子總價約81萬元，是以老三的名義買的，但《預售合同》和《住房貸款抵押合同》均是由老大代簽的字。老三向法院主張是自己委托老大辦理的相關手續，然而，他提供的證據，卻并不足以證明這一點——老三提交了一份授權委托書和公證書，上面留有他及其妻子的簽名和手印，但沒有老大的親筆簽名，很顯然，它不足以證明老大事實上的確有接受委托。

其次，買房的錢實際上是由誰出的，顯然是這個房子產權歸屬的關鍵。

法院調查認定：2007年，老大先后兩次向房地產公司支付了共計約41萬元的首付款。2009年出國前，他還以個人資金償還了銀行約27萬元的貸款，另外，出國前的取暖費之類也是他繳納的。出國后，剩余的房貸由老三繳納，不過，老大將國內的公司交給了他打理，那以后，老三先后從老大的公司、銀行卡支取了約116萬元。老三稱，這些錢主要用在了公司的經營成本開銷等方面。盡管如此，老三提供的證據，卻無法直接證明后面的房貸確是由他用個人資金還的，而從老大那里支取的116萬元卻足以償還剩余的貸款。

老三還主張房子的首付款是他付的。他提供了三筆出資證據，證明自己2007年購房時曾向老大的銀行卡轉了2筆錢，共計約16萬元，后又向開發商支付了約25萬元。他表示，這筆錢正是用來支付涉案房子的首付款的。

對于老三提出的付款證據，法院經事實調查后認為，當年老二在涉案房產的同一小區購買了兩處房屋，并且，曾給老三的妻子匯款約28萬元。老三匯款16萬給老大，這實則是代老二支付其兩處房屋的首付款。也就是說，老三口中的三筆出資實際上是老二的錢，屬于過賬行為，與涉案房產的首付款無關。

另外，也還有一些跡象表明，涉案房子的實際購買人是老大。比如，老大出國后，老三還曾用老大的銀行卡支付物業管理費。

至于2015年配合將涉案房產過戶給老二，老三的說法是，自己那時打算出國，過戶是為了便于打理。2017年之所以又出具《證明》，以證實房子產權屬于自己，是因為當年北京出臺了一系列房產調控政策，擔心受到沖擊。不過，這一說法，第二年即被老二的另一份《證明》給否定了。

法院認定：房子歸老大所有

法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

綜合種種證據，均無法確認，涉案房屋實際由老三出資購買。2019年11月，海淀法院作出一審判決，駁回了老三的全部訴訟請求。2021年3月，北京市第一中級人民法院，除了對部分涉案金額的數字予以糾正外，確認了一審判決的其他事實，駁回上訴，維持原判。

該案審理過程中，涉及了一系列復雜、纏繞的細節問題，黃艷律師等經過抽絲剝繭、去偽存真，主攻關鍵問題，最終，成功守護了當事人的合法權益。

不過，她表示，這起因借家人之名買房導致的糾紛，雖然最終“有驚無險”，守住了房產，但畢竟耽誤了大量時間和精力，也傷害了家人之間的感情，因此，值得大家引以為戒。她說，“近年來，像這樣假借他人之名買房，包括為規避二套房新政、節省房貸利息，假借親戚的身份證買房、辦按揭的現象非常普遍，也由此引發了一系列的糾紛。雖有人說，要抵御風險，可以在購房的同時，讓購房人的親戚寫一份欠條，把房產抵押給實際購房人，這樣可以基本保障錢款的安全。但是，需要知道的是，這樣一來，這個房產就沒辦法進行二次抵押、出售、出租……所以，借他人之名買房風險很大，一定要非常謹慎，最好有專業律師的護航，以免到時候人財兩空。”

【律師簡介】

黃艷律師，女，漢族，1985年11月出生，湖南常德人，北京航空航天大學法學院法學學士、法學碩士。現為北京在明律師事務所督導律師，北京市律師協會會員，北京市律師協會審計評估法律專業委員會委員，中國律師年鑒收錄當代優秀律師。