“物業上市潮”仍在繼續，這一次是老牌房企海倫堡旗下的海悅生活控股有限公司（以下簡稱“海悅生活”）。

4月23日，海悅生活正式向港交所遞交上市申請書，農銀國際及建銀國際為聯席保薦人。該公司的物業管理服務覆蓋廣泛，包括住宅物業以及工業園、購物中心及辦公大樓等非住宅物業。

從2009年開始，海倫堡物業開始全國化擴張，并于2017年建立三級運營架構，即總部-區域公司-項目公司。作為海倫堡物業的上市主體，海悅生活于2019年注冊成立，并于重組完成后成為海倫堡物業的全資控股公司。

得益于海倫堡銷售規模的迅速提升，海悅生活在規模上也穩步增長，在管建筑面積從2018年約1760萬平方米提升到2020年約2430萬平方米，年復合增長率約為17.5%。

簽約建筑面積的增長更加明顯，從2018年約2970萬平方米增加至2020年的4230萬平方米，年復合增長率約為19.3%。

隨著業務規模擴張，海悅生活的收入也穩步上漲，2018年-2020年的營業收入分別為4.17億、5.57億和6.76億元，年復合增長率為27.3%；相應的凈利潤分別為4632.9萬、7703.4萬和9796.6萬元，年復合增長率為45.4%。

為了尋求足夠的增長空間，和不少物業公司一樣，海悅生活在物業管理服務之外，還開拓了非業主增值服務、社區增值服務，這部分增值服務的收入在2020年總收入占比中已達32%。

據上市申請書介紹，所謂非業主增值服務，即為非業主（主要包括物業開發商）提供全面物業相關業務解決方案，以協助其進行銷售及營銷活動，包括展示面管理服務、資產管理服務。

社區增值服務則是為業主及住戶提供的社區增值服務，主要包括公共區域增值服務、到家有償服務、美家服務、社區商城服務以及Hi+健康服務。

2018年-2020年，海悅生活來自非業主增值服務產生的收益分別約為6740萬元、1.136億元及1.701億元，分別約占同期總收益的16.2%，20.4%及25.2%；來自社區增值服務的收益分別約為3520萬元、3670萬元及4580萬元，分別占同期總收益的8.4%、6.6%及6.8%。

截至2020年12月31日，海悅生活在管和已簽約管理的項目共有150個，覆蓋中國15個省份、直轄市及自治區57個城市，在管總建筑面積約為2430萬平方米，簽約總建筑面積為4230萬平方米，其中來自獨立第三方的簽約建面為8.3萬平方米。

從業務布局區域來看，海悅生活基本與海倫堡保持步調一致，聚焦大灣區、西南部、華東以及其他經濟發達地區的一二線城市，2430萬平方米的總在管面積中有一半位于一二線城市。

海倫堡將為海悅生活帶來持續的增長機遇。克而瑞數據顯示，2020年海倫堡實現全口徑銷售額約783.9億元，同比增長約47.2%。

對于上市募資所的款項用途，海悅生活稱，首先將用于進一步增大公司的業務規模及市場份額，并通過收購符合標準的住宅和非住宅物業管理公司，豐富在管項目及物業類型。

海悅生活的收購公司標準是怎樣的呢？包括但不限于：1、在管建筑面積超過80萬平方米；2、最新財年度凈利潤率不低于8%。

據中指院資料，2019年物業服務百強企業中，共有超過100家在管建面不低于80萬平方米且凈利潤率不低于8%的公司，其中約20家與中國物業開發商并無關聯。

因此，海悅生活董事認為，市場上仍有充足數量的目標公司適用于公司擴張計劃。

據悉，海悅生活優先考慮在管物業組合位于長三角、大灣區或西南部的公司。對于非住宅物業管理公司，則優先物色擁有多種類型在管物業（包括商業綜合體、辦公樓、學校、醫院、公園、博物館以及政府大樓）的公司。

上市申請書顯示，海悅生活也傾向于收購能夠取得控制權的公司，這樣方面其更好地事實投資策略及業務合并。

除擴大業務規模外，海悅生活上市募得資金還計劃用于建設和升級智能管理平臺、開發和豐富增值服務，提升客戶體驗及企業競爭力；升級在管社區硬件基礎設施，為住戶提供更宜居的生活體驗等方面。

而在整個中國城市和消費升級的背景下，海悅生活業務所布局區域主要集中在粵港澳大灣區、一二線城市及西南區域的重點城市，這能讓他們在物業服務領域有更多消費提升的空間，同時也因主要聚焦在經濟活力強勁區域，海悅生活今后的規模繼續增長和盈利提升都具有保障，展現出不錯的發展潛力。