最近，對平安唱衰的聲音又多了起來。在我看來，很多討論有些過分放大了平安的負面，反而完全忽視了平安基本面的積極變化。

最直接的體現是平安的業績數據。在一季度，平安收入和利潤分別增長3.7%和4.5%，保持了穩健增長。受投資減值影響，平安集團整體營運利潤同比+8.9%，增速同比回升。

除了業務數據逐漸向好，平安在投資端也開始發力。

6月28日，平安人壽發布關于大額不動產投資的信息披露公告，宣布投資上海來福士廣場等六個商業辦公不動產項目（包括上海人廣來福士項目、上海長寧來福士項目、北京來福士項目、杭州來福士項目、成都來福士項目和寧波來福士項目）。公告顯示，此次項目總投資金額預計不超過人民幣330億元。

無論從哪個角度看，平安都在向更好的方向邁進。當然，短期的股價更多是受到市場情緒的影響。下面，讓我們拋開陰晴不定的市場情緒，重新客觀地去認識平安近期的一些變化。

收購凱德，平安投資再發力

此次平安投資凱德的商業地產，最直接的影響是改善公司資產負債錯配的久期缺口，進一步提高了公司長期的業績增長確定性。

眾所周知，保險資金負債和資產久期不匹配，是每一家險企面臨的痛點，例如，保險行業負債端保費的久期普遍在15年，而資產久期普遍不到10年，中間有7、8年的錯配風險。

一旦利率走低，國債收益率下降，保險投資收益就會下滑，導致投資收益覆蓋不了負債成本，出現利差縮小甚至利差損的風險。雖然平安在上市險企中，資產負債久期缺口最短，但還是有5年久期缺口。

考慮到凱德的商業地產項目運營久期夠長，可以進一步降低公司久期缺口、降低經營風險。

最重要的是，商業地產不同于開發地產，開發地產面臨政策、房價、杠杠等風險，而商業地產只要地段好、運營穩定，就會給企業帶來持續的現金流，幾乎不存在經營風險。同時，商業地產本身的價值也會隨著時間而持續增值。

其實不止平安，最近兩年房地產開發商普遍也都開始發力投資商業地產了。這也側面說明了商業地產的價值。

隨著平安收購凱德，資產端投資風險不斷下降的同時，公司長期投資收益的確定性也在提升。

撿到“金子”，股價卻被情緒沖昏了“頭腦”

除了提高長期投資確定性之外，資產潛在的盈利能力以及平安自身的基本面才是投資者更應該關注的重點。由于保險資金的特殊性，使得保險與二級市場的投資邏輯完全不同。對于平安這樣的險企來講，投資穩定的商業地產，是大概率可以帶來超預期回報的。

為什么這么說？在解釋之前，我們有必要先來了解下，什么是險企的超預期回報。

以近10年數據為例，平安保險資金投資組合平均總投資收益率為5.3%。這意味著，只要平安投資的項目年收益率超過5.3%，就會給公司帶來超預期收益。

那么，平安收購的凱德商業地產項目盈利能力是個什么水平呢？

根據媒體報道，這些商業地產在2019年全年出租率均穩定在90%以上，部分項目甚至能達到95%以上。即使2020年在特殊時期出租率略有下滑，絕大部分項目的出租率仍穩定在90%以上。

參考同為國內頂級商業地產的SOHO中國。2018年，SOHO中國位于北京、上海的8個商業地產項目，其中7個項目出租率超過90%，凈資產回報率為5.7%，高于平安近10年的商業地產回報率。

另一方面，平安的資金成本夠低。2020年產險綜合成本率僅99.1%，意味公司每收取1000元的保費，不付利息、不投資也有9元的收益。具有資金優勢的平安，收購凱德商業地產項目后，可以幫助其降低商業地產項目的負債成本，進一步提高盈利能力。

從以上兩個方面不難看出，投資凱德商業地產項目，大概率能給平安帶來超額投

資收益。所以，無論從哪個角度看，平安這筆投資無疑是劃算的。

固然，投資凱德會給平安帶來長期受益。但即使放在當下，平安的基本面也在持續好轉。

具體來看，平安壽險業務營運利潤同比+4%，主要受計提減值短期投資波動影響，預計剔除減值影響后與2020年以前的水平已經接近；財產險業務營運利潤/凈利潤同比+15.3%，在去年信用保證保險賠付率高基數下，COR同比-1.3pct至95.2%；銀行業務營運利潤/凈利潤同比+18.5%，較為超預期，得益于資產質量大幅改善計提撥備力度減弱；科技業務延續高增長態勢，營運利潤大幅增長80.9%。

從核心保費數據來看，雖然保費端受渠道改革、壽險精簡代理人數量，對保單造成暫時性沖擊，但隨著平安布局的康養產業發力反哺保費，以及針對代理人渠道提質增量，公司的保費收入大概率也到了階段性拐點。

某種程度上說，當下的平安正處于基本面反轉的拐點。受到固有偏見影響，市場仍然沒有認知這一變化。從近期看，平安股價表現卻并不理想。但這也不難理解，股票市場短期來看是投票機,長期來看是稱重機。

拉長周期看，隨著平安基本面逐漸向好，公司業績逐漸向好、凱德商業地產資產深化改革的價值，反映到股價層面也是遲早的事情。