紅星地產與遠洋的連續劇終于迎來大結局。

200億,成為了這次聯手的核心數字。

7月18日,遠洋集團發布公告,將與關聯合作方共同通過天津遠璞,擬以40億元的股權對價收購紅星地產70%的股份。整個交易由4個階段完成,此前,天津遠璞已經受讓紅星地產18%的股份,雙方計劃在今年7月30日、8月10日和明年1月10日前后,分別完成紅星地產22%、11%和19%的股權轉讓。

紅星地產與遠洋的緋聞始于今年3月底,當時遠洋資本戰略入股紅星企發(紅星地產母公司)獲得18%股權。根據21世紀財經報道,遠洋對紅星地產評價頗高,認為其“整體運營模式算是行業內的良心企業”,且對紅星地產現在的管理團隊也很認可,因此決定進一步收購。

交易雙方對紅星地產的定價較為復雜。首先是40億元的股權作價,然后還要算上對未來利潤的分配,后者更是影響紅星地產身價的核心要素。

根據遠洋公告,截止2020年12月31日,紅星地產已售但未結轉的開發物業及自持物業的利潤,將由紅星美凱龍控股與天津遠璞按照85%:15%的比例進行分配;截止2020年12月31日,未售的開發物業及自持物業的利潤,將由紅星美凱龍控股和天津遠璞按70%:30%的比例進行分配。

據知情人士透露,交易價格不含紅星美凱龍控股享有的已結轉利潤,該項利潤的規模大概在30億左右,應該歸紅星美凱龍控股所有。

遠洋官方披露,紅星地產開發項目共有91處,住宅銷售面積合計2017.1萬平方米。其中70%分布在上海、蘇州、長沙等一二線城市;可售型住宅產品比重高達80%,且多為面向剛需和剛改的高效項目,可實現快速去化。考慮到紅星地產團隊在業界的良好口碑和勾地模式,項目利潤率較高,初步估算,這家明星地產企業未來還能為股東創造的利潤將達到200億左右。

由此可見,雖然紅星美凱龍控股轉讓了紅星地產70%的股份,但依然可以獲取未來7成收入。因此,這次合作不像是此前所傳的“并購”,用“非典型的股權合作”來描述可能更適合。

紅星美凱龍控股葫蘆里賣的什么藥?

相較于紅星地產的身價之謎,紅星美凱龍控股選擇的收益方式更值得細品。為什么他們沒有一次性換取大筆資金,而是選擇細水長流,確保未來每年都能獲得一定的利潤?

在我們看來,這首先說明了紅星美凱龍控股當前并沒有面臨較大的償債壓力。因此,紅星美凱龍控股并不急著套現,而是更傾向選擇未來幾年的現金流,用于支持紅星美凱龍控股下屬板塊未來的發展需要。

其次,公司堅定看好紅星地產的長遠發展。

如果紅星地產未來業績變臉,那么讓遠洋集團“一次付清”自然是紅星美凱龍控股的最佳選項。反過來看,沒有把這次合作變成“一次性買賣”,而是和合作伙伴(遠洋集團)利益綁定,共同面對未來,充分證明了紅星美凱龍控股對紅星地產的信心。前面提到,紅星地產的物業主要分布在一二線城市,并且多為面向剛需和剛改的高效項目,這確保了未來銷售價格的堅挺。同時,隨著與遠洋集團合作的深入,雙方充分發揮在資本市場資源、商業運營、物業管理等領域的優勢。這些都為未來實現更多利潤奠定了基礎。

根據此前媒體報道,紅星地產一直沒有裁員、也沒有更換管理團隊的動作。可見,紅星美凱龍控股的信心其實也是一種自信——對自己人,整個紅星地產管理團隊的信心。

最后,穩定的現金流為紅星美凱龍控股未來融資提供了更廣闊的空間。

選擇未來現金流,而非一次性收益的另一個重要意義在于,穩健的現金流可以為紅星美凱龍控股未來的融資提供更廣闊的空間,進一步豐富融資渠道。

總的來說,隨著遠洋成為紅星地產大股東,紅星美凱龍控股將剝離負債率更高的業務板塊,有息負債水平有望大幅下降,資產負債率也將得到優化。此外,紅星地產貢獻的現金流又為老東家未來的債務償還提供了保障。在紅星美凱龍控股以一個更輕盈、更聚焦的姿態,擁抱家居主業的同時,這次的股權合作范例也有望為行業帶來新的思考。