2022年1月26日晚間，皇庭國際（000056.SZ）發(fā)布公告，公司擬轉(zhuǎn)讓全資孫公司成都市皇庭商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“成都皇庭”）100%股權(quán)。根據(jù)協(xié)議，公司將收得5000萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，并仍享有公司名下對成都皇庭7.42億元的債權(quán)，該筆約定最遲于2022年12月31日受償完畢。

急流勇退，逐步剝離商業(yè)地產(chǎn)

公告介紹，截至2021年12月31日,成都皇庭總資產(chǎn)為人民871,550,434.04元，總負債為人民幣820,583,624.85元，凈資產(chǎn) 50,966,809.19元。對公司及其關(guān)聯(lián)方的債務(wù)為 742,495,400.96元。

據(jù)公司的初步測算，出售成都皇庭將使公司每年減少收入約5200萬，減少公司凈利潤約800萬。而相比于公司2020年披露的商業(yè)運營服務(wù)營收3.73億元，成都皇庭的營收占比頗低。根據(jù)2021年半年報數(shù)據(jù)，公司在華南地區(qū)的業(yè)務(wù)的毛利率高達71%，遠超其他地區(qū)。因此，相比于成都皇庭未來給公司帶來的收入，其對公司整體資產(chǎn)回報率的拖累是比較明顯的。此次出售是公司對于輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的踐行，提高了公司整體資產(chǎn)的質(zhì)量，相應(yīng)的，也提高了公司的資產(chǎn)回報率。

皇庭國際的此次出售事項，其實從2020年開始就出現(xiàn)了端倪。2020年8月，公司收購了深圳市皇庭商務(wù)服務(wù)有限公司（以下簡稱“深圳皇庭商務(wù)”）100%的股權(quán)。據(jù)悉，深圳皇庭商務(wù)以深圳為核心向外輻射，對外提供物業(yè)管理服務(wù)，2020年，深圳皇庭商務(wù)在管理面積為187.62萬平方米，實現(xiàn)營收2.73億元，實現(xiàn)凈利潤3478.39萬元，超額完成3100.00萬元的業(yè)績承諾。

物業(yè)管理行業(yè)市場潛力巨大，2020年以來，國家相關(guān)部委密集出臺支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的政策，行業(yè)進入發(fā)展上升期。而深圳皇庭商務(wù)在物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域具有豐富的經(jīng)驗，且具備管理商辦、住宅等多種業(yè)態(tài)的物業(yè)服務(wù)能力，藉由深圳皇庭商務(wù)，公司增加了物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)模塊，在輕資產(chǎn)擴張轉(zhuǎn)型的道路上邁開了堅實的一步。

目前的宏觀環(huán)境下，土地價格高企，開發(fā)商拿地成本越來越高，持有型物業(yè)讓開發(fā)商承擔(dān)了過重的資金壓力及風(fēng)險。而通過輕資產(chǎn)模式，開發(fā)商可以用較少的自有資金撬動大量的社會項目。出售成都皇庭是公司對非核心資產(chǎn)的擇機處置，提高了公司資產(chǎn)的流動性，也為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了資金支持。此外，公司雖然出售了成都皇庭的股權(quán)，但不排除通過物業(yè)管理的方式低風(fēng)險地分享該資產(chǎn)的未來收益。

進軍功率半導(dǎo)體，打開第二增長曲線

公司剝離商業(yè)地產(chǎn)，往輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，或許就是用意在加碼功率半導(dǎo)體行業(yè)上。2021年8月4日，公司通過全資子公司深圳市皇庭基金管理有限公司成為德興意發(fā)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)投資基金的執(zhí)行事務(wù)合伙人及管理人，間接持有德興市意發(fā)功率半導(dǎo)體有限公司的股權(quán)。這是公司進軍高成長、高回報的功率半導(dǎo)體行業(yè)的第一步，為公司帶來了充滿想象力的成長空間。

2020年以來，疫情下遠程辦公催生出來的對于PC和服務(wù)器的強勁需求，疊加“雙碳”政策下新能源汽車擴產(chǎn)和光伏發(fā)電的需求井噴，功率半導(dǎo)體供不應(yīng)求。作為新能源車、光伏和半導(dǎo)體的最大公約數(shù)，功率半導(dǎo)體增長確定性高，未來發(fā)展高度可預(yù)期，行業(yè)景氣度高企。藉由在功率半導(dǎo)體領(lǐng)域打造的二次增長極，公司的發(fā)展未來可期，在公司發(fā)展的新階段，公司的估值亦有望得到重估。

市場人士分析，公司出售自持的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)，一方面體現(xiàn)了公司向功率半導(dǎo)體行業(yè)的轉(zhuǎn)型是一個堅決且深思熟慮的計劃，另一方面也打破了市場對于項目資金支持的疑慮，有利于增強了市場投資者的信心。公司剝離商業(yè)地產(chǎn)是否用意在加碼功率半導(dǎo)體行業(yè)上的謎底遲早會被揭曉，在此之前，讓我們拭目以待吧。