無論是世界還是中國,城市化的進程都有一個顯著特征,即大城市和城市群的不斷增加這一經驗事實。隨著城市化進程加速,城市界限不斷擴大,城市人口數量和密度也不斷增加。這對商業地產行業提出了新的要求和挑戰。

作為極具影響力的建筑門戶網站,搜建筑網前瞻行業發展趨勢,攜前沿思考邀請亞薩合萊中國商業解決方案事業部董事總經理楊敏,針對商業地產的高質量發展問題,進行了一場深度的探討。

搜建筑:從單點城市到一群城市,再到真正意義的‘城市群’,中國的城市化進程已然步入城市‘群’雄逐鹿的時代,城市群的融合與擴張對商業建筑市場將產生怎樣的影響?

楊敏: 近年來,我們都有關注到政府在不同會議中反復提及和討論城市群,并頻繁發布與城市群相關的政策,比如“十三五”規劃確定了建設京津冀、長三角、粵港澳為世界級城市群的目標;“十四五”規劃進一步提出要發展壯大城市群和都市圈,推動城市群一體化發展,全面形成“兩橫三縱”城鎮化戰略格局,共布局了19個國家級城市群,其中重點優化提升京津冀、長三角、粵港澳、成渝和長江中游這5個城市群。在我看來“城市群”概念已經成為國家城鎮化的一個重要實現形式,眾多城市群已被納入國家下一步著重打造的重點區域。

而城市群的融合擴張將為商業建筑市場注入新的動能并帶來巨大的機遇。隨著城市群的發展,主要核心城市的商業、交通、創新以及關鍵性人才優勢集中度高,將加速核心區域的產業聚集,這也意味著,在這種趨勢下,將催生出更多的辦公樓、綜合體、產業園以及酒店等商業建筑的擴張需求。

搜建筑:2023年第二季度辦公樓市場中,總部性需求托底,各行業雖然復蘇步調不一,但總體而言,商業辦公樓市場依舊存在較強的需求韌性。企業總部辦公大樓作為商業辦公樓需求的重要支撐部分,將呈現出怎樣的趨勢?

楊敏:近年來,我們可以看到許多企業都在扎堆買地,構建屬于自己的總部大樓,得益于總部經濟的不斷發展壯大,上海、深圳、北京仿佛像一座巨大的磁場,吸引了四面八方的人才,也吸引了名企聚集,總部經濟發展迅猛。

各種各樣新型的總部大樓如雨后春筍一樣拔地而起,這些年來,我們也合作了不少總部大樓的案例,包括三星、京東、華潤、騰訊等行業頭部企業,并對此做了一些趨勢的研究。就從我個人來看,企業總部辦公大樓主要呈現出了安全安保、智能化、綠色環保這三大趨勢:

隨著城市中心的資源富集,越來越多的建筑向空中發展,超高層總部大樓、寫字樓生機盎然,當然,樓層越高,建筑對安全設施也提出了更高的要求。在京東總部大廈中,亞薩合萊商用解決方案事業部秉承為用戶創建更安全開放通行環境的宗旨,為其提供了近2,000樘鋼質防火門,以確保樓宇后勤區域的出入口防護萬無一失。在安全的基礎上,我們的防火門還可通過配備自動開門機、電控五金,以及讀卡器、面部識別等授權設備,增加門控管理功能。使普通防火門在發揮防火防煙性能的同時,對重點區域出入人員進行身份識別,為安防提供雙重保障。

數字化趨勢下,許多企業都在尋求一些智能化手段來實現安全、有效的管理。例如,樓宇安防系統在保護企業信息網絡安全的同時,還配備了入侵警報;利用傳感器和控制器,企業總部大樓可對消防設施進行檢測檢查,在災情發生時,自動報警、引導疏散,能切實保障企業人員安全。在員工訪問上,訪客管理系統可以實現訪客在線認證與云端人臉授權,快速地完成預約來訪,智能高效。

現如今,綠色低碳已成為全球共識和發展趨勢,許多企業也更注重對綠色、低碳的節能技術及環保產品的使用,為員工創建更美好的環境。亞薩合萊商用解決方案事業部的綠色產品涵蓋防火門、插芯鎖、閉門器、合頁、開門機等,使用環保原材料及工藝,低耗節能,同時兼顧使用體驗。我們相信,通過穩定的產品質量為用戶構建可持續建筑環境已是大勢所趨。

搜建筑:城市現代化建設推進,傳統的商業體也迎來了新的轉型,人們對商業中心的環境需求也隨之改變。請您分享對商業綜合體的發展前景以及趨勢的預測:

楊敏:從以前市中心的百貨商場到近郊的購物中心,再到現在越來越多新型商業體的崛起,我們都切身體驗到商業綜合體不再是單一的購物場所,而是成為了“第三空間”。什么是第三空間呢?就是我們所向往的一個集消費場所、娛樂場所和社交場所為一體的公共場所,各大商業綜合體也是為了打造“第三空間”拼盡全力,我認為離不開以下兩個方面:

商業綜合體的“融合式”生長:以往綜合體的設計,酒店是酒店,辦公是辦公,商場是商場,各單元之間有明確界限區分,現在,隨著消費人員的改變,綜合體不再是單一的消費空間,而更多體現在公共空間、社交場所,以及以人為本的感受上的融合。例如,深圳寶安大空港片區的新地標中旅投資大廈,就遵循了“有限空間業態最大化”的設計理念,建筑垂直布局了辦公、屋頂綠地、空中會議、商業、地下室等多功能業態,呈現出自下而上的“融合式”生長。

文旅綜合體的前景可期:在當今文旅融合、技術融合的大環境下,沉浸式的體驗式綜合體空間,已經成為吸“睛”的城市新消費場景。上海前灘太古里的街區規劃中,1/3 的面積都用于綠化,自然主題的開放街區,將商務寫字樓、公園、體院場、購物中心串聯在一起,強調生態與街道融合的宜居城市空間。亞薩合萊商用解決方案事業部有幸參與了該項目的建設,從前期方案到現場安裝,近3,000樘門的全系列美標五金,包括插芯鎖、逃生裝置、閉門器及小五金,為承接龐大客流量的商業綜合體提供安全保障,并確保了高頻使用環境下的產品耐用度,減少后期維護成本。

搜建筑:隨著國民收入分配結構改善,消費主力人群改變,酒店消費偏好也隨之變化。在您看來,酒店業將朝著什么樣的方向發展?

楊敏:酒店作為我們關注的核心垂直市場之一,這些年我們也投入不少時間去深挖。我們認為酒店業將會通過數字化轉型,并融合新穎的、個性化的設計來提高客戶體驗和業務效率。

與戶外體驗融合的酒店式建筑設計備受青睞。在情緒價值主導幸福體驗感的當下,酒店經營者們將酒店室內與室外相融合,看起來建筑就好像生長在自然中,這也為用戶增加了戶外的美好體驗。

酒店的數字化轉型已成必然。大多數酒店經營者們通過利用物聯網+互聯網技術來降低成本和增加酒店收入的同時,還提升了用戶的服務體驗。不少酒店已構建出智能化場景模式,為客戶提供入住、睡眠、閱讀和喚醒等模式體驗。

搜建筑:雙碳政策主導下,發展綠色建筑成為轉變建筑業增長方式的迫切需求,也成為了實現環境友好型、建設節約型社會的必然選擇。作為商業建筑行業的上游企業,亞薩合萊可預見的未來是怎樣的?

楊敏:商業建筑是助力城市經濟增長的引擎,也是溫室氣體排放的重要來源。雙碳政策將驅動商業建筑行業迎來高質量的轉型,我們可以從以下四個層面來看:

CBD“碳”商環境優化:根據仲量聯行的《中國中央商務區低碳評估體系》報告,企業用戶作為CBD的重點服務對象和重要組成單元,面臨著日益嚴峻的環境挑戰和法規壓力,綠色低碳需求將驅使CBD的這些“碳”商進行環境優化。一如上海、廣州、杭州等城市的核心區域,商辦企業已制定了相關的脫碳計劃。

有綠色認證的辦公樓將獲得租金的溢價:一方面,政府端推動建筑企業進行碳排放管控,例如超排需要購買碳匯;另一方面,租戶公司的減碳目標也會倒逼物業方加大對ESG的投入力度。根據仲量聯行相關數據顯示,中國內地一線城市甲級辦公樓市場的租金綠色溢價區間在2%-10%,其中高級別綠色認證(如LEED金級、白金級)的資產溢價表現則更為突出。亞薩合萊商用解決方案事業部專注于以EPD(綠色產品認證)產品服務各類高端商用建筑,為建筑師和設計師提供經第三方驗證、科學且國際認可的產品生命周期評估,并幫助客戶符合相關環境規范,如產品碳足跡數據、自然資源枯竭及能耗等,助力LEED認證加分。

酒店綜合體將加速綠色可持續的轉型:酒店、商業綜合體作為水電資源消耗“大戶”以及高頻次消費場景,將成為節能減排、低碳環保的重要陣地。對于我們而言,必須通過提升科學管理、提高科技技術水平來幫助酒店及綜合體等領域客戶實現這一目標。

商業建筑上游企業將迎來高質量轉型:一如亞薩合萊,品牌面對低碳的目標要求,將迅速從以往的產品供應商向生態系統供應商進行轉型升級。在不斷變化的競爭環境中,亞薩合萊商用解決方案事業部將一貫秉承創造更多產品之外的附加價值的宗旨,將以強大的解決方案和統一的服務標準,為客戶和最終用戶帶來令人安心的端到端旅程和一個便捷、可持續的未來。

搜建筑:深耕行業多年,想必亞薩合萊商用解決方案事業部已積累了許多資深的經驗,能就商業建筑領域的合作案例跟大家分享一下嗎?

楊敏:多年來,我們不斷地完善服務和產品體系,并為廣大企業客戶提供切實可行的技術及產品服務支持:

我們除了有專業的服務團隊,更有獨創的軟件平臺ASSA ABLOY Openings Studio?,向地標建筑的設計師、工程師、建筑公司、業主提供有用的BIM模型建筑信息,讓他們能夠在配置門控建筑五金產品時更加得心應手。同時,我們通過提高標準化,降低建筑和設施管理成本,助力下游企業實現更穩健的高質量發展。截至目前,亞薩合萊的整體開門解決方案已經獲得各種認證,如ISO9001質量體系認證,CE認證,3C認證,UL綠色衛士金牌產品認證,生產過程UL國際環境認證等。

我們的產品能夠滿足辦公樓、商業綜合體、酒店等商業建筑的實際需求。到目前為止,我們已為以中國尊為首的北京CBD建筑集群、中央電視臺大樓、中石油總部大樓、人民日報社大樓、北京王府中環、北京首都機場希爾頓酒店、北京環球影城諾金酒店、天津中芯國際大廈、天津四季酒店、上海中心大廈、上海前灘香格里拉酒店、廣州周大福金融中心、深圳平安國際金融中心、深圳城建大廈、深圳嘉里中心、三亞海棠灣亞特蘭蒂斯酒店、廈門安達仕酒店、成都來福士廣場、重慶悅榕莊、昆明恒隆廣場等知名高端建筑提供了防火門、防火卷簾及門控五金等產品。我們的整體開門解決方案深耕商用建筑市場,贏得了各類項目客戶的認可和青睞。

城市集群加速,隨著城市建設由增量擴張逐步進入存量優化的新階段,商業建筑必將縱觀全局的視野與思維,通過不斷優化空間形式和體驗以實現存量最大價值。在這個過程中,廣大上游企業需前瞻時代需求,以多元的創新產品及服務助力其轉型成功。在未來,致力于成為行業引領者的亞薩合萊,也將繼續不斷嘗試新結構、新材料、新工藝,整合集團優勢資源,為用戶提供完善的開門解決方案,創建更愉悅的出入環境。（搜建筑）