格力地產的“大消費產業”戰略轉型，銜枚疾進。

8月30日晚間，格力地產（600185.SH）發布《重大資產置換暨關聯交易預案》（以下簡稱《預案》），其擬以持有的上海合聯、上海保聯、上海太聯、三亞合聯及重慶兩江的100%股權及格力地產相關對外債務，與海投公司持有的珠海免稅集團51%股權進行置換。

由于本次重組標的資產的審計、評估工作尚未全部完成，標的資產的交易價格尚未確定。但格力地產明確，置出資產作價與置入資產作價的差額部分，擬以現金補足。

此時，距離其7月初宣布置入免稅業務、逐漸退出房地產開發的計劃，只用了不到兩個月時間。

高效的推進節奏背后，不僅顯示出格力地產對于拓展免稅經營等優勢產業的決心，亦體現了地方政府在推動國有企業整合與發展的戰略意圖與積極作為。

“珠海作為粵港澳大灣區的重要組成部分，正在大力發展現代化國際化經濟特區。格力地產通過整合具有穩定收益和良好發展前景的免稅業務，不僅有助于提升資產質量和盈利水平，也能更好地融入粵港澳大灣區經濟發展的藍圖，鞏固其在區域經濟中的領先地位。”華南一名資深的產業人士觀察者表示。

明確交易對象與比例 高效推進重組工作

通過明確交易對手和資產注入比例等細節，格力地產的重大重組距離落地實施，又前進了一大步。

公開資料顯示，珠海免稅集團有兩名股東，其中，珠海國資委全資控股的海投公司持有珠海免稅集團77%股權，城建集團持有珠海免稅集團23%股權。 

在格力地產7月撤回的原方案（即《格力地產擬發行股份及支付現金購買珠海免稅集團100%股權并募集配套資金草案》）中，格力地產的交易對手是珠海國資委與城建集團。

而新發布的《預案》中，海投公司成為了唯一的交易對象，擬置入的珠海免稅集團股權也從 100%降至51%，在確保上市公司取得珠海免稅集團控制權的同時，又不至于承擔過高的資金壓力，交易可靠性大幅提升。

值得一提的是，《預案》還明確了資產置換和現金補足的交易方式，不涉及發行股份或募集配套資金，不僅避免了潛在的融資壓力和稀釋股東權益的風險，可執行性更強，重組工作有望更高效推進及實施落地。

從這一系列細節中，可見地方政府在推動當地國有企業整合與經營發展的“良苦用心”。

近年來，在珠海市委部署推動下，珠海經濟特區“二次創業”征程加速開啟。

全面協調推動國資國企改革，發揮好國企在珠海提升城市能級量級、打造粵港澳大灣區重要門戶樞紐、珠江口西岸核心城市和沿海經濟帶高質量發展典范中的主力軍作用，是助力“二次創業”的重要內容。

早在2020年，珠海市人民政府印發的《珠海市市屬國有企業重組整合方案》 明確提出，“加大國有資本布局結構戰略性調整” “將珠海免稅集團與海投公司進行整合” “推動優質資源向優勢企業集中”。

今年1月，珠海市國資委召開珠海市屬國有企業重組整合大會，宣布啟動新一輪國企重組整合行動。珠海市國資委表示，“實施市屬國企新一輪整合重組，旨在通過戰略性重組與專業化整合，進一步調整優化市屬企業國有資本布局，為珠海國資國企做強做優做大注入改革動能。”

在此輪改革中，珠海免稅集團、海投公司、格力地產的經營活力有望進一步激發。

2021年9月以來，珠海迎來了粵港澳大灣區、現代化國際化經濟特區、廣東自由貿易區橫琴片區和橫琴粵澳深度合作區“四區”疊加時代，免稅業務在內的多項文旅消費產業迎來歷史性發展機遇。

在此背景下，如果置入珠海免稅的工作能順利落地，格力地產的業務將與粵港澳大灣區的經濟發展更加緊密地聯系起來，有助于公司更好利用區域政策紅利，在區域經濟中發揮更大作用。

免稅業務成色佳 企業、國資、中小股東多方共贏

事實上，對于上市公司、中小股東、國資機構而言，此次重組也是一場多方共贏的交易。

《預案》發布的同日，格力地產《2024 年半年報》同步披露，由于房地產市場日漸式微，報告期內格力地產營業收入雖同比增長2.05%至18.93 億元，但凈利潤卻虧損了7.77 億元，公司計提資產減值損失3.78 億元。

截至2024年中期，格力地產的資產負債率同比提升了2.23個百分點至80.65%。

擺脫經營困境、增強上市公司盈利能力，是上市公司管理層、中小股東與國資機構的共同期待。

注入優質的免稅業務資產，剝離日漸式微的房地產業務，是最符合當前行業現狀與公司發展的“破局”方式。

作為一家位于中國南部沿海重要城市珠海的大型國有免稅企業，珠海免稅集團擁有成熟的免稅商品銷售網絡和渠道資源，其投資價值和發展前景不言而喻。

眾所周知，免稅品經營資質具有國家特許經營的稀缺性。近年來，國內陸續出臺多項鼓勵政策引導海外消費回流，刺激免稅消費，推動我國免稅消費滲透率提升。 

根據弗若斯特沙利文測算，2025年全球旅游零售市場規模有望達到8991億元，其中免稅占比將達到63.7%，規模為5724億元。從份額上來看，我國免稅品銷售額持續增長，從2016年的50.3%增至2019年的55.1%，2025年我國旅游零售市場規模有望達到2770億元，其中免稅規模為1817億元。

近年來，珠海免稅集團的經營業績頗為亮眼。

繼2023年全年歸母凈利潤增長176.95%至6.73億元后，進入2024年，珠海免稅集團再度交出亮眼“捷報”。上半年，珠海免稅集團實現營業收入13.12億元，歸母凈利潤4.38億元，均延續強勁增長態勢。

值得一提的是，在2023年披露的原方案中，珠海市國資委、城建集團作為交易對手方曾承諾，2023年至2025年珠海免稅集團的凈利潤不低于5.02億元、5.67億元及6.2億元。

目前，珠海免稅集團的業績水平遠超承諾額，今年上半年的凈利潤更是接近年度承諾業績的八成。

對于中小股東而言，在房地產市場持續調整的行業背景下，格力地產積極轉型有望提升盈利水平，增強現金分紅能力，優化和提升公司治理水平，更好地保護中小投資者的利益。

對于國資機構來說，珠海免稅集團與格力地產的結合，將推動國有經濟布局優化和結構調整，提升資產證券化水平，實現國有資產的保值增值，打造國企改革“新標桿”。

對于上市公司而言，通過置出房地產開發業務，置入珠海免稅股權，格力地產逐步退出房地產開發，將有效優化公司負債結構，提升資產質量，專注免稅業務，實現主業轉型，同時，也利于后續珠海房產存貨去化。

聯動海洋、口岸經濟 消費轉型輪廓清晰

值得一提的是，在市場固有印象中，格力地產中的“地產”標簽非常“濃重”，涉足“免稅業務”可能“跨度”太大。

事實上，這種觀點并不準確。

早前，格力地產就已涉足消費業務，并在2020年確立了“房地產、大消費、生物醫藥大健康”的產業布局。

2020年3月，格力地產研發搭建的“珠海免稅MALL”網上商城正式上線，打造“智能+”消費生態體系。此外，格力地產還通過洪灣中心漁港開啟海洋業務，推進“智慧漁港”建設，發展海洋經濟等。

今年上半年，格力地產大消費業務實現收入2.28億元。

根據格力地產的規劃，如果順利完成重大資產置換，公司將通過免稅業務的注入，充實口岸經濟業務內涵，聯動海洋經濟服務范疇，形成以免稅業務為主導的大消費產業發展格局。

格力地產的“大消費產業”轉型方向，也符合國家擴大內需的政策導向。

消費是拉動經濟增長的重要引擎。黨的二十大報告指出，健全宏觀經濟治理體系，發揮國家發展規劃的戰略導向作用，加強財政政策和貨幣政策協調配合，著力擴大內需，增強消費對經濟發展的基礎性作用和投資對優化供給結構的關鍵作用。黨的二十屆三中全會提出，“完善擴大消費長效機制”。

發展免稅行業，則是促進擴大消費的一個重要機制。免稅產業作為消費回流的重要經濟抓手，優化產業結構、盤活資本活力的作用將進一步加強。 

可以預見的是，在供給升級和需求帶動的雙向作用下，文旅消費市場的持續火爆，海洋經濟快速發展，免稅消費板塊的強勢加盟將增強企業抗風險能力，帶動格力地產持續穩健發展。