當前，全球經濟格局深度調整，中國金融市場改革加速推進，中國房地產市場處于調整階段。中國金融監管總局統計顯示，2024年僅銀行處置的不良資產超3萬億元，且此類資產在經濟結構優化、產業升級的浪潮中持續擴容。 這一領域正從"風險化解"向"價值重塑"轉型，成為驅動新經濟周期的重要引擎。

　　在此背景下，仲量聯行近日發布《基于價值重塑的不良資產》白皮書（以下簡稱"白皮書"）。白皮書通過深入分析不良資產的產生原因、評估重點、重塑方式以及未來趨勢，助力投資者挖掘不良資產潛力，以相對較低成本獲取具備長期價值的資產，同時為持有不良資產的房企或金融機構提供有效的風險化解方案。

　　仲量聯行評估咨詢服務部中國區總監熊建平表示："伴隨中國經濟結構優化和產業升級，不良資產領域不僅承載著化解金融風險、盤活存量資產的重任，更孕育著‘萬億級'的投資機遇。不良資產作為特定條件下可能被低估的價值載體，通過精準識別、重組與運營有機會恢復應有價值或激發超預期價值。對于投資者而言，與專業機構緊密合作，持續挖掘這一領域的優質機會至關重要。"

　　不良資產并非"負資產"，可從源頭挖掘被低估的"價值"

　　白皮書指出，不良資產并非等同于"負資產"，而是在特定條件下可能被低估的價值載體。許多不良資產的形成源于主體的信用風險或短期現金流問題，而非底層資產本身缺乏價值。例如，某些房地產項目盡管因債務違約被歸類為不良資產，但其地理位置優越、現金流穩定、收益率高于市場平均水平。在精準盡職調查和債務重組后，有潛力轉化為投資價值較高的優質資產。

　　從金融機構的角度來看，不良資產的管理不僅在于風險防范，更在于高效處置與重塑價值。近年來，不良資產的處置方式不斷創新，衍生出新的證券化投資產品，使其成為資本市場的重要組成部分。同時，金融資產管理公司在商業化業務拓展中所產生的不良資產也被納入管理范疇，進一步豐富了不良資產的投資維度。在企業及非金融機構領域，通過債務與資產的剝離，違約債務仍可能展現投資價值。

　　熊建平進一步指出："不良資產的形成，歸根結底是企業短期資金周轉需求和宏觀經濟大周期之間的不協調，因而通過收購、管理與處置等策略，不良資產有機會激活全新價值；這類底層資產在經過與債券和債務的剝離后，也有潛力蛻變為值得投資者關注的投資品。而企業通過價值重塑，則有望走出經營困境，改善財務狀況，并最終實現風險管理和資產優化。"

　　不同階段"精準"價值重估，挖掘與重塑不良資產可觀潛能

　　白皮書指出，在不良資產的估值過程中，評估師需精準衡量資產的實際價值，不僅評估資產本身的市場價值，還需評估債務人的償付能力、抵押物的變現潛力以及市場環境的變化。其中，能夠衡量資產在不同市場條件下可變現程度的綜合變現率就成了為價值重估提供參考依據的重要指標。

　　同時，不良資產的價格受到宏觀、中觀和微觀三個層面外部因素的影響，需綜合評估和考量。其中，宏觀因素主要包括經濟、社會、文化、技術環境；中觀因素即行業因素，例如行業的市場吸引力、生命周期以及政策導向等；微觀因素則涉及企業本身的經營狀況、財務結構及治理能力等。

　　在不良資產管理的不同階段，估值的重點也有所不同。在收購階段，評估的核心在于本金折扣率，即資產收購價格與其名義價值之間的折扣幅度。評估師需要深入分析債務人的還款能力、還款意愿及相關抵押物的質量。在管理階段則需要動態跟蹤資產的價值變化，綜合考慮市場價格波動、資產本身的運營情況以及可能影響回收的外部因素。在處置階段，評估師需要根據市場動態，對抵押物進行最新估值，并結合不同處置方式（如拍賣、債轉股、轉讓等）的變現折扣率，預測資產回收金額，確保資產處置的高效性和合理性。

　　仲量聯行評估咨詢部資深董事韓晶表示："我國不良資產行業處于規模擴大、價值重塑的風口期，不良資產的價值評估更加考驗綜合專業度，不良資產的投資維度進一步豐富，處置方式不斷創新也持續激發出新的需求，這一領域在巨大變革中蘊藏著可觀的潛能。為此，仲量聯行將持續從不同維度詳細解讀不良資產的處置策略和發展機會，推動不良資產領域的服務實踐與創新；同時憑借在不良資產領域積累的實踐經驗、數據覆蓋能力和生態網絡、完善的評估牌照和安全合規的優勢，我們也將進一步協助市場各方參與者挖掘不良資產領域的潛在機遇。"

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　　200多年來，作為全球領先的商業地產服務和投資管理公司，仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）始終致力于協助客戶投資、建造、租賃和管理各類辦公、工業、酒店、住宅和零售等物業。作為《財富》500強企業，公司2024財年收入達234億美元，業務遍及全球80多個國家，員工總數超過112,000人。我們秉承"塑造房地產的未來，讓世界更美好"的企業宗旨，整合全球平臺資源并深耕本地市場，攜手客戶、員工和社群"向光而為"。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽joneslanglasalle.com.cn。