公募REITs市場迎來標志性突破——首單外資消費REITs正式獲批。華夏凱德商業REIT于近日獲得上交所無異議函，并于8月27日取得了證監會準予注冊的批復，準予募集的基金總份額為4億份。基金主要原始權益人及運營管理機構凱德投資，是立足亞洲、領先的全球不動產資產管理公司，也是亞太地區最大的REITs管理人。華夏凱德商業REIT的獲批標志著中國公募REITs市場向國際化與多元化進程邁出關鍵一步。

　　核心資產：一線與強二線優質資產，兼具穩定與成長

　　華夏凱德商業REIT首批納入兩個資產，分別是位于廣州的凱德廣場?云尚和位于長沙的凱德廣場?雨花亭，總建筑面積達到168,405平方米，截至2025年3月31日的整體出租率約為96%。

　　整體看來，兩大項目凸顯三大核心優勢：聚焦廣州、長沙等高能級大眾消費市場；形成一線與強二線城市資產組合，分散風險且優勢互補；涵蓋成熟運營的社區型購物中心與具備增長潛力的區域型購物中心，兼具穩定性與成長性。

　　凱德廣場云尚

　　具體看來，凱德廣場?云尚位于廣州白云新城CBD，是區域型購物中心，周圍環繞著眾多住宅社區和辦公樓，緊鄰地鐵2號線白云公園站，毗鄰廣州市唯一市級兒童公園及全新開放的白云藝術廣場，是廣州市唯一一家擁有"雙園環繞"特色的購物中心。這一資產的納入，讓華夏凱德商業REIT成為目前唯一包含一線城市購物中心資產組合的消費REITs，具備投資稀缺性。

　　凱德廣場雨花亭

　　凱德廣場?雨花亭位于長沙雨花區東塘商圈核心，是成熟社區型購物中心，周邊住宅與辦公樓群密集，商圈成熟、人流匯聚。項目可通過地鐵1號線、4號線相鄰站點便捷抵達，未來將與地鐵7號線的雨花亭站（預計2027年開通）實現直接連通，是長沙南部城區代表性的家庭一站式生活空間。其加入與廣州項目形成互補，讓基金資產組合覆蓋一二線優質購物中心，進一步強化穩定性。

　　兩大購物中心業態品牌豐富，基本面堅實，租金收入穩定且構成多元，疊加卓越的商業空間挖掘與場景營造能力，長期回報值得期待。

　　專業管理：全球經驗賦能本土運營

　　作為戰略投資者，凱德投資、凱德中國信托和凱德發展將共同持有華夏凱德商業REIT至少20%的份額。作為發起人及運營管理機構，凱德投資將在華夏凱德商業REIT上市后繼續負責凱德廣場?云尚和凱德廣場?雨花亭的運營。

　　凱德投資總部位于新加坡，于2021年在新加坡上市。作為新加坡最早、最大的REITs管理人，曾參與制定新加坡REITs規則并發行新加坡首只REITs，擁有23年REITs管理經驗。凱德投資持有7只不動產投資信托基金和商業信托的股份，這些基金的總市值約為380億新元（截至2025年6月30日），旗下5只S-REITs和商業信托約占新加坡所有REITs市值的三分之一。在中國，作為領先的消費資產運營商，凱德投資打造了來福士、凱德MALL等知名商業不動產品牌，憑借全生命周期精細化運營能力享譽業界。依托凱德投資作為領先的國際資產管理公司的專業優勢以及其在中國30年的運營積淀與優質零售資產儲備，華夏凱德商業REIT有望在市場中占據優勢，為持有人提供可持續回報。

　　此外，華夏凱德商業REIT的計劃管理人中信證券與基金管理人華夏基金均具備專業優勢：中信證券布局REITs業務十余年，參與項目數量多、覆蓋資產類別廣，截至2025年8月 27 日，在已上市的73單公募 REITs 中，中信證券以財務顧問或管理人身份參與23單，占比31.51%，參與單數與發行規模均居市場第一。華夏基金2015年起組建專門REITs團隊，已建立從Pre-REITs前期項目培育到上市流動性管理的全流程業務鏈條，目前在管REITs產品15只，管理規模超395億元，產品單數、規模均為市場第一。

　　頂尖團隊的專業賦能，將為華夏凱德商業REIT成立后的平穩運營與業績提升提供堅實支撐。

　　未來展望：擴募勢能強勁，啟幕中國消費REITs新征程

　　凱德投資旗下資產類別多元，涵蓋購物中心、辦公樓、旅宿、物流園等多領域。截至2025年6月30日，其在中國18個城市管理著40多個優質零售物業，資產規模超800億元人民幣，為華夏凱德商業REIT未來擴募提供豐富優質的資產儲備。作為凱德集團的投資管理分支，凱德投資還能利用凱德集團的開發能力和資產儲備，為華夏凱德商業REIT的未來發展提供更廣闊的空間。

　　作為全球第二大消費市場，中國消費正經歷從"規模增長"向"質量提升"的深刻轉型。在消費升級與資本市場改革的雙重驅動下，中國消費REITs正成為"盤活存量、促進升級、服務內需"的重要抓手，也迎來政策紅利與市場認知雙提升的黃金發展期，并憑借"現金流穩定、與消費趨勢強綁定"的特點，迅速成為資本市場新熱點。中國消費市場的澎湃活力與消費REITs的崛起浪潮，將為華夏凱德商業REIT的長遠發展開辟廣闊藍海。而隨著凱德投資等國際資產管理公司的深度參與，中國消費REITs市場將加速走向專業化、多元化、國際化。

　　風險提示：1、公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，其預期風險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，屬于中高風險品種，具體風險評級結果以基金管理人和銷售機構提供的評級結果為準。2、公募REITs為基礎設施基金，大部分資產投資于基礎設施項目，具有權益屬性，受經濟環境、運營管理等因素影響，基礎設施項目市場價值及現金流情況可能發生變化，可能引起本基金價格波動，甚至存在基礎設施項目遭遇極端事件（如地震、臺風等）發生較大損失而影響基金價格的風險。3、公募REITs在基礎設施之外投資固定收益資產，可能面臨信用風險、利率風險、收益率曲線風險、利差風險、供需風險和購買力風險。4、公募REITs采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。5、本基金存在其他與公募基金相關的風險和與基礎設施項目相關的風險，詳見招募說明書等法律文件。6、基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。7、投資者在投資基金之前，請仔細閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產品資料概要》等基金法律文件，充分認識本基金的風險收益特征和產品特性，認真考慮本基金存在的各項風險因素，并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解產品情況及銷售適當性意見的基礎上，理性判斷并謹慎做出投資決策，獨立承擔投資風險。8、本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達意見不構成投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，我公司不就資料中的內容對最終操作建議做出任何擔保。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本資料中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。我國基金運作時間較短，不能反映股市發展的所有階段。市場有風險，入市需謹慎。

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　　關于華夏凱德商業REIT

　　華夏凱德商業REIT全稱為"華夏凱德商業資產封閉式基礎設施證券投資基金"，是中國首只由國際化不動產資管公司發起的商業資產公募REIT產品。首發資產組合的總規模約26億元人民幣，總建筑面積達到168,405平方米，包括位于廣州的凱德廣場?云尚和位于長沙的凱德廣場?雨花亭，均具備優越的地理位置、成熟的運營體系以及多元化的租戶結構。

　　華夏凱德商業REIT聚焦于高能級城市的優質消費資產，深耕具備投資韌性的大眾消費市場，旨在把握"刺激消費、擴大內需"政策帶來的行業機遇。本基金由華夏基金擔任基金管理人、凱德投資作為運營管理機構，致力于通過主動資產管理策略，持續提升資產價值，驅動投資組合的穩健增長，為投資者提供穩定、可持續的收益回報。

　　關于主要原始權益人、運營管理人——凱德投資

　　凱德投資是立足亞洲、領先的全球不動產資產管理公司，總部設在新加坡，并于2021年在新加坡上市。截至2025年8月13日，凱德投資的基金資產管理規模（FUM）為1,170億新元，通過所持股的7支上市不動產投資信托基金（REITs）和商業信托以及一系列投資于人口趨勢、格局顛覆重構，以及數字化主題的不動產私募投資工具持有。旗下多元化不動產資產類別涵蓋購物中心、辦公樓、旅宿、工業地產、物流園、產業園區、健康、自助倉儲、數據中心、私募信貸和特殊機會。

　　凱德投資的目標是在全球范圍內擴大其基金管理、旅宿管理和商業管理業務規模，并保持有效的資本管理。作為凱德集團旗下的投資管理分支，凱德投資能夠利用凱德集團旗下開發分支的開發能力和管道投資機會。

　　作為一家負責任的企業，凱德投資將可持續發展作為其工作核心并承諾到2050年實現范圍1和范圍2的凈零碳排放。凱德投資在為利益相關方創造長期經濟價值的同時，致力于為其業務所在地的環境和社會福祉作貢獻。

　　關于基金管理人——華夏基金

　　華夏基金管理有限公司成立于1998年4月9日，是境內最早成立的公募基金管理人之一。成立以來，華夏基金積極順應資本市場的高質量發展帶來的變化，以自身的高質量發展，提升服務實體經濟、國家戰略的能力。堅持以客戶為中心，不斷提高服務居民財富管理需求的能力。目前公司服務范圍覆蓋多個資產類別、行業和地區，構建了以公募基金和機構業務為核心，涵蓋華夏基金(香港)、華夏資本、華夏基金(財富)、華夏股權等四家子公司的多元化資產管理平臺。截至2025年一季度末，華夏基金管理資產規模超2.8萬億元，旗下公募基金產品累計為客戶盈利超3500億元，累計分紅超2400億元。

　　華夏基金早在2015年就著手組建了專門的REITs團隊，目前已搭建了包括公募REITs領導小組、公募REITs投資決策委員會和公募REITs工作小組在內的多層次組織架構，設有專門的基礎設施與不動產業務部，開展公募REITs相關業務，建立了包括Pre-REITs前期項目培育、投行項目執行、戰略配售投資、運營管理、發行銷售、上市流動性管理在內的全流程業務鏈條。現有超過50位專業的基金經理和投資研究人員，負責REITs項目投資和投后運營。團隊核心人員來自于境內外基礎設施與不動產領域知名的私募基金管理人、保險資管和運營機構，具備多年的基礎設施與不動產股權、夾層/債權投資和運營管理經驗。

　　目前，華夏基金共計在管15只REITs產品，分布于京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展等國家重大戰略區域，涵蓋6大類底層資產，總管理規模超395億元，在管產品單數、規模、行業及區域覆蓋度均排名市場第一。